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Un prêt immobilier est une opération de financement qui permet à un ménage ou un professionnel de réaliser un projet de construction, de réhabilitation ou d'achat immobilier. Plusieurs raisons peuvent pousser un emprunteur à renégocier son prêt immobilier. Il peut le renégocier dans sa propre banque ou demander un rachat de prêt par une autre institution. Renégocier dans quel cas de figure, à quel moment et pourquoi ? Découvrez dans cet article les explications concernant ce sujet.

Pourquoi renégocier son prêt immobilier ?

Nombreuses sont les raisons qui poussent une personne à renégocier les conditions d’un contrat de prêt immobilier. Cette renégociation peut être due à des conjonctures économiques favorables financièrement ou à un besoin de restitution de l’équilibre budgétaire.

Amoindrir les mensualités

Renégocier un prêt immobilier en optant pour un prolongement de la durée. Ceci permet de faire baisser le taux d'endettement et ainsi alléger les mensualités pour laisser une plus grande disponibilité dans le budget mensuel. En d’autres termes c'est une solution envisageable pour faire baisser le taux d'endettement et avoir un reste à vivre supérieur. Cette pratique est certes moins lourde pour le budget mensuel mais l'emprunteur doit être conscient qu'un prolongement de durée, malgré une mensualité amoindrie, se répercute sur le coût total de l'opération.

Raccourcir la durée du contrat

Renégocier la durée d'un prêt pour une période plus courte entraîne une augmentation des mensualités. Cette solution n'est pratiquée que si l'emprunteur dispose d'un revenu mensuel élevé capable de supporter une hausse des mensualités en plus des charges incompressibles. Sauf si, le nouveau taux d’intérêt est largement inférieur à l’ancien taux, ce qui permet de raccourcir la durée du prêt en gardant la même mensualité.

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Quand renégocier son crédit immobilier ?

Le prêt immobilier est une opération avantageuse si elle permet à la fois la réalisation d'un projet immobilier et de garder l'équilibre budgétaire d’un ménage ou d'un entrepreneur. La renégociation d'un prêt immobilier peut également être favorable à l’emprunteur.

Quand l’emprunteur est encore dans le premier tiers du contrat

Le meilleur moment pour renégocier un prêt immobilier est le plus tôt possible. Quand le capital restant dû est encore élevé, c'est-à -dire que peu de mensualités ont été encore versées, les intérêts sur le capital investi sont encore élevés. Il est alors préférable de renégocier le crédit immobilier dès les premières mensualités versées. Cette renégociation permet d'avoir une mensualité moins lourde qui aura un impact considérable sur le budget mensuel de l'emprunteur.

Avoir un capital restant dû d’au moins 70000 euros

Les banques sont moins réticentes à un accord de réajustement de contrat quand le capital restant dû est encore assez élevé. Dans la majorité des cas, il est préférable de renégocier le crédit immobilier si cette valeur est encore supérieure ou au moins égale à 70.000 euros.

Une différence de taux d’au moins 0, 70

Une renégociation de prêt immobilier n'est rentable que si la différence entre le taux actuel et le nouveau taux issu du réajustement est au moins de de 0,70. Une baisse du taux ne pourra couvrir les frais supplémentaires inhérents à la renégociation que si elle baisse d'au moins 0,7 point.

Comment renégocier son prêt immobilier ?

Il existe deux façons pour renégocier un contrat de prêt immobilier. Soit vous renégociez le contrat auprès de votre banque, soit vous faites racheter votre prêt immobilier par une autre institution de rachat. Pour faire un rachat de crédit, il faut obligatoirement faire racheter deux crédits en cours, il est possible de le faire pour un crédit unique seulement en incluant une trésorerie pour un nouveau projet.

Renégocier auprès de sa propre banque

Pour renégocier les termes d'un prêt immo auprès de sa propre banque, l'emprunteur n'a qu'à formuler une demande de renégociation de prêt. La banque fait parvenir à son tour un avenant de contrat par courrier ou autre support conservable convenu au préalable par les deux parties. Une fois cette réponse parvenue au client, ce dernier dispose d'un délai de 10 jours de réflexion pour accepter ou refuser les nouvelles conditions concernant la durée, le taux ainsi que la nouvelle mensualité. Si l'opération est assimilée à un taux fixe, l'avenant de contrat doit être assorti d'un tableau d'amortissement qui renferme le TAEG. Ce nouveau TAEG sera calculé sur la base des frais et coûts d'ajustement du nouveau prêt.

Solliciter un rachat de prêt immo auprès d’un autre organisme

Dans le cas où le client reçoit un refus de sa banque ou s'il veut tout simplement changer de banque, une deuxième option s'offre à lui, le rachat de crédit immobilier. Le rachat de crédit par un autre établissement de prêt permet également de renégocier un prêt immobilier. Cependant il doit obligatoirement regrouper deux prêts, le prêt immobilier et un crédit consommation auto en cours par exemple. Si l’emprunteur n’a qu’un crédit immobilier, il devra alors demander une trésorerie supplémentaire pour par exemple réaliser des travaux ou financer les études des enfants.

Quels sont les frais de la renégociation de prêt ?

Une renégociation d’un contrat actuel équivaut à une modification des termes de ce contrat. La modification d'une convention ne nécessite pas d'en rédiger une toute nouvelle ni de remonter des dossiers, elle requiert la rédaction d'un avenant. Dans le cadre d'une renégociation de prêt immobilier, l'opération est assimilée à un frais d'avenant supplémentaire. La tarification d'un avenant de contrat est différente pour chaque établissement prêteur.

Certaines banques fixent ce tarif à un tarif forfaitaire invariable pour tous les contrats, tandis que d'autres le calculent proportionnellement au montant du crédit contracté initialement. Ces frais supplémentaires peuvent très vite gonfler le coût de l'opération et une baisse du taux à elle seule n'amortit pas forcément cette hausse du coût. Il est donc important de bien analyser la faisabilité de cette opération.

L’assurance emprunteur dans la renégociation de son prêt

La présentation d'une assurance de prêt n'est pas obligatoire par la loi mais la quasi-totalité des organismes de prêt l'exigent. Cette garantie joue un rôle primordial dans une opération de crédit bancaire car elle permet d'assurer la régularité des remboursements mensuels en cas d'incapacité du client.

Pourquoi renégocier l'assurance d’emprunt 

L’assurance d’emprunt représente entre 30% et 40 % du coût total d’un crédit immobilier. Renégocier le coût de l’assurance d’emprunt permet donc de réduire considérablement le montant total du prêt immobilier. De plus, l’assurance d’emprunt est dégressive car elle est calculée en fonction de la somme restante dûe.

Comment renégocier le coût de l'assurance d’emprunt

Le meilleur moyen pour renégocier un contrat d’assurance est de passer par le principe de la délégation. Cette pratique permet de réduire jusqu'à moitié le coût de l’assurance emprunteur. La délégation d’assurance est régie par la loi et elle permet de mettre en concurrence toutes les assurances. C’est un dispositif bénéfique pour les emprunteurs qui confère un libre choix d’assurance sans être obligé de souscrire à celle proposée par la banque.



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