Rachat de crédit immobilier

Opération bancaire très répandue, le rachat de crédit immobilier ne reste pas méconnu du grand public. Ce guide vous donne toutes les informations nécessaires à ce sujet afin que vous puissiez vous lancer en toute connaissance de cause.

Rachat de crédit immobilier, tout sur son fonctionnement

Le rachat de crédit immobilier consiste à baisser le coût total de votre prêt immobilier en le faisant racheter par une autre banque concurrente. Un nouveau prêt vous est octroyé pour rembourser par anticipation l’ensemble ou une partie de vos crédits immobiliers en cours même si leurs natures diffèrent (PTZ, prêt immobilier classique, prêt immobilier conventionné).

Ce nouvel emprunt peut vous faire économiser jusqu'à plusieurs dizaines de milliers d'euros et bénéficier des conditions afférentes au rachat sous certaines conditions : une nouvelle mensualité adaptée, un nouveau prêt immobilier, une durée de remboursement unique. Afin que votre demande de rachat de crédit soit favorable, vous devez réunir certaines conditions spécifiques.

Quelles sont les conditions de rachat de prêt immobilier ?

En théorie, le regroupement de crédit immobilier est accessible à tous les emprunteurs ayant un ou plusieurs crédits immobiliers. Toutefois, les organismes financiers sont exigeants sur la qualité des dossiers qui leur sont présentés. Les conditions de rachat de crédit immobilier varient en fonction des banques, des profils emprunteurs, et de la nature des prêts à faire racheter, les principales conditions sont entre autres :

Avoir une situation professionnelle stable

Être en contrat cdi ou fonctionnaire favorise l’acceptation de la demande de rachat de crédit immobilier, mais les emprunteurs titulaires d’un CDD peuvent également y prétendre sous certaines conditions.

Avoir un comportement bancaire sein

Pour optimiser ses chances, il est préférable d’avoir un comportement bancaire sein, par exemple ne pas être à découvert, ne pas être fiché Banque de France…

Avoir un taux d’endettement raisonnable

Il est également préférable d'avoir un taux d'endettement raisonnable, c’est-à-dire 35% voire 50% pour les hauts revenus selon les autorités.

Pourquoi procéder à un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier peut être sollicité pour des raisons diverses et variées, cependant en France les principales raisons évoquées par les emprunteurs sont entre autres :

Baisse du coût total du crédit :

Sous certaines conditions le rachat de crédit immobilier permet de réduire soit la durée initiale de remboursement, soit le montant de la mensualité ou encore les 2 à la fois, ce qui permet mécaniquement de réduire le coût initial du crédit.

Obtention de meilleurs taux :

Le rachat de crédit immobilier permet de profiter des conditions actuelles de financement et de renégocier un meilleur taux pour son ou ses crédits immobiliers.

Une gestion facilitée

Dans le cadre de plusieurs crédits immobiliers, vous vous êtes engagé avec divers organismes financiers. Vous devez également gérer plusieurs mensualités à la fois. Avec le rachat de crédit, les crédits (travaux, immobilier, découverts, crédit consommation, etc.) sont réunis en un seul et unique prêt. Vous n'avez plus qu'un seul interlocuteur et une seule mensualité à payer.

La conversion du taux variable

Vous pouvez changer votre taux variable en taux fixe. Ainsi, vous savez à quoi vous en tenir dès le début de votre prêt. Vous connaissez la somme mensuelle à payer et le coût total du crédit. Vous n'avez pas à vous soucier de l'évolution du marché même si les taux évoluent, le vôtre reste inchangé.

Quels sont les frais de rachat de crédit immobilier ?

Comme un crédit classique un rachat de crédit immobilier aussi peut engendrer des frais tels que :

Les frais de remboursement anticipé, à verser à l'ancienne banque :

Généralement, le solde de la dette en amont de la fin prévue dans le contrat génère le paiement de pénalités de remboursement anticipé. Ces dernières doivent être acquittées à la banque dans laquelle vous avez souscrit le crédit initial (le contrat de crédit en fait mention). Le montant ne doit pas dépasser les 3 % du capital restant ou être aligné à 6 mois d'intérêt.

Les frais de dossier facturés par le nouvel organisme de crédit :

Souscrire un nouveau contrat auprès d'un nouvel établissement financier peut vous demander des frais de dossier. Leur pourcentage varie selon les profils, les banques et les projets.

Les frais de mainlevée d'hypothèque, les frais de garantie :

Si le bien immobilier a été hypothéqué, vous devrez effectuer le paiement des frais de mainlevée d'hypothèque au notaire. Leur taux comprend :

- les frais des droits d'enregistrement ;

- les frais de notaire ;

- les autres frais administratifs ;

- la taxe du service de la publicité foncière.

Qui a intérêt à un rachat de crédit immobilier ?

Un rachat de crédits immobiliers est une opportunité pour tous les tenants de crédits immobiliers souhaitant optimiser le coût initial de son contrat. Cependant plusieurs conditions doivent être réunies pour que l’opération soit avantageuse financièrement.

D’abord, la différence entre le taux initial et le nouveau taux proposé pour l’opération doit être au minimum 0.75 point de base voir 1 point dans certains cas.

Ensuite, le capital restant dû à faire racheter doit être conséquent, environ 70 000 euros.

Enfin, le rachat de crédit immobilier doit intervenir idéalement au début du prêt.

 Par ailleurs, le rachat de crédit immobilier peut être solliciter pour d’autres raisons, notamment si :

- Vous avez accumulé plusieurs crédits à la consommation et immobiliers.

- Vous rencontrez des difficultés à rembourser toutes les mensualités.

- Vous souhaitez disposer de ressources plus importantes en fin de mois.

- Vous voulez vous lancer dans de nouveaux projets.

Quelle différence entre le rachat de crédit et la renégociation de prêt ?

Il faut faire attention à ne pas confondre le rachat de crédit et la renégociation de prêt. La seconde opération est effectuée exclusivement auprès de la banque dans laquelle le crédit a été souscrit et non auprès d'un organisme concurrent.

- Avant de prendre contact avec votre banquier, vous devez voir les offres commerciales de regroupement de crédit des autres concurrents. Ils sauront vous proposer une offre généreuse pour vous attirer chez eux.

• Dans le but de négocier le taux, présentez les offres à votre banque afin qu'elle sache que vos concurrents engagent d'importants frais pour le rachat de crédit. Cela favorise la réduction de la marge de négociation.

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