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Contrairement aux idées reçues, le rachat et la renégociation de crédit immobilier, permettent tous deux de bénéficier de taux d’intérêt plus attractifs sur un prêt en cours. Cependant, quelle est la différence entre ces deux opérations bancaires ? Comment choisir entre la renégociation et le rachat de prêt ?

Qu’est-ce que la renégociation de crédit immobilier ?

La renégociation de crédit immobilier est une opération bancaire qui consiste à solliciter son établissement bancaire actuel afin de revoir les conditions de son prêt en cours. En d’autres termes, renégocier son crédit immobilier consiste bien souvent à réviser le taux d’intérêt initial du prêt en cours, afin de profiter des conditions actuelles de financement plus intéressantes.

La finalité de cette opération bancaire est de faire baisser le taux d’intérêt et le coût global de son crédit immobilier en cours. Elle est possible uniquement pour les prêts à l’habitat, les autres types de crédits ne sont pas éligibles à la renégociation d’emprunt.

Les formalités de renégociation de crédit immobilier sont relativement simples. Après négociation, la renégociation de prêt peut se résumer à l’établissement d’un simple avenant au contrat initial qui restera donc valable.

Bien qu’elle soit légitime, la demande de renégociation de crédit immobilier n’est pas automatiquement acceptée par les établissements bancaires. Ces derniers n’ont aucune obligation de donner un avis favorable à une demande de renégociation de crédit immobilier. Toutefois, si le demandeur présente un bon profil, et qu’il est un bon client de longue date, il aura toutes ses chances de voir sa demande aboutir. En cas de refus de renégociation de crédit immobilier, il existe une opération bancaire permettant de profiter de taux d’intérêt moins élevé. Il s’agit du rachat de crédit immobilier.

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En quoi consiste le rachat de crédit immobilier ?

Contrairement à la renégociation, le rachat de crédit immobilier consiste à souscrire un nouveau prêt immobilier dans un nouvel établissement bancaire pour bénéficier de meilleures conditions de financement, d’un meilleur taux d’intérêt surtout si les crédits concernés sont anciens.

Avec le rachat de crédit immobilier, il est possible de réunir sous un seul prêt et une seule mensualité plusieurs emprunts immobiliers souscrits à différentes périodes, à différents taux et chez plusieurs établissements bancaires. Le rachat de prêt immobilier peut offrir deux options :

Soit l’emprunteur décide de conserver le même montant de la mensualité, ce qui permet de réduire considérablement la durée initiale du contrat. Soit il décide de conserver la même durée de prêt, mais de baisser le montant de ses échéances.

Cependant, pour qu’un rachat de crédit immobilier soit avantageux financièrement, l’emprunteur doit réunir trois principales conditions qui concernent :

L’écart de taux : il faut observer un écart d’environ un point de base entre le taux initial et celui proposé pour l’opération. Dans certains cas, cet écart peut être ramené à 0,75 point de base.

Être dans le 1er tiers de son contrat : il est recommandé de faire un rachat de crédit dans le premier tiers de la durée de remboursement, il s’agit de la période durant laquelle la part des intérêts est plus importante dans les échéances.

Le montant du capital restant dû : pour obtenir une économie substantielle dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier, la somme restante due doit être conséquente, au moins 75 000 euros.

Comment choisir entre renégociation ou rachat de prêt immobilier ?

Si le rachat et la renégociation de crédit immobilier sont deux opérations bancaires permettant d’optimiser le coût global de son prêt en cours, il faut savoir que ces deux solutions n’engendrent pas les mêmes frais et ne permettent pas les mêmes bénéfices. Ces opérations peuvent aussi avoir des objectifs différents.

Rachat ou renégociation de crédit :  quels sont les frais ?

À savoir qu’avec la renégociation de prêt immobilier, qui implique une modification notable des conditions initiales du prêt, les banques peuvent facturer des frais de renégociation. Cependant, les pratiques diffèrent d’un établissement bancaire à un autre. 

Pour le rachat de crédit immobilier, qui met fin au contrat initial pour souscrire un nouveau dans une autre banque, les frais engendrés peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros, notamment à cause de l’indemnité de remboursement anticipé. Limitées par la législation, ces indemnités peuvent représenter jusqu’à 3 % du capital restant dû. Le rachat de crédit immobilier peut également faire l’objet d’autres frais comme les frais de dossier ou encore les frais de garantie.

Les principaux objectifs du rachat et de la renégociation de crédit

L’objectif principal d’une renégociation de crédit immobilier est l’obtention d’un taux plus attractif que le taux initial du crédit. Cela peut permettre de baisser le coût global du contrat en faisant baisser le montant des échéances ou la durée initiale du contrat.

Le rachat de crédit immobilier peut avoir le même objectif de baisser le coût du contrat, mais cette opération bancaire permet également de changer son contrat d’assurance emprunteur, d’inclure le financement d’autres projets (achat de voiture, travaux d’aménagement, financement de voyage…). Le rachat de crédit immobilier permet aussi de reprendre les autres types de crédits et dettes (prêt conso, le prêt affecté, dettes familiales, découvert bancaire, retard d’impôt…).

Quelles étapes pour renégocier ou faire racheter son prêt immobilier ?

Si les objectifs du rachat et de la renégociation de crédit immobilier sont quasiment similaires, des différences notables existent dans leur mise en place puisque l’interlocuteur n’est pas le même.

Dans le cas d’une renégociation de crédit, les étapes sont simples. Il suffit de prendre un rendez-vous avec son conseiller bancaire et faire sa demande d’aménagement du contrat de son crédit. Si avis favorable, la banque établira un avenant au contrat initial.

Pour le rachat de crédit immobilier, la démarche est différente et il est essentiel de respecter certaines étapes :

Etape 1 : définir les objectifs de l’opération, déterminer les crédits concernés et chiffrer le montant à faire racheter.

Etape 2 : faire appel à un intermédiaire bancaire spécialisé tel que Responis qui permet de comparer les différentes offres et de monter avec l’emprunteur son dossier de rachat afin de mettre toutes les chances de son côté. Ce spécialiste permet à un emprunteur de réaliser une simulation de rachat de crédit immobilier afin de prévisualiser son futur échéancier et les avantages de l’opération sur ses finances.

Etape 3 : après l’acceptation de l’offre la mieux adaptée à sa situation, avec l’aide d’un intermédiaire bancaire, il reste à l’emprunteur de finaliser son dossier pour lancer le déblocage des fonds nécessaire au remboursement des crédits concernés.

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