Rachat de crédit et déclaration d'impôt

Un propriétaire qui a obtenu un crédit immobilier et des avantages de défiscalisation pour une acquisition immobilière peut avoir d’autres crédits en cours et avoir besoin de recourir au rachat de crédit. Que deviennent alors les avantages fiscaux accordés à cet emprunteur propriétaire ? Responis vous en dit plus tout de suite.

Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles des impôts après un rachat de crédit ?

Lorsque l’on a souscrit un crédit immobilier, il est possible selon certaines conditions de déclarer aux impôts les intérêts payés.

Afin que les intérêts puissent être pris en compte, le crédit immobilier qui les génère, doit concerner l’acquisition d’un bien immobilier acheté pour être loué. Dans ce cas, que la location soit en meublée ou non meublée, les intérêts d’emprunt seront pris en compte. 

Ces intérêts seront déduits des revenus fonciers, soit dans le cadre de l’abattement forfaitaire, soit dans le régime de la déclaration au réel.

Un propriétaire bailleur peut contracter différents crédits, comme un ou plusieurs crédits auto, des prêts renouvelables et avoir un prêt immobilier en cours concernant son investissement locatif, et même un prêt immobilier qui concernerait quant à lui l’acquisition de sa résidence principale.

Afin de diminuer le montant de ses mensualités tout en allongeant leur durée de remboursement, le propriétaire peut avoir recours au rachat de ses crédits.

S’il rassemble les conditions nécessaires posées par l’établissement de prêt, un rachat de crédit pourra lui être accordé. Le nouvel établissement prêteur procèdera alors au remboursement des crédits rachetés, et accordera un nouveau prêt au propriétaire emprunteur.

Comme évoqué précédemment les intérêts d’emprunt pouvant être déduits des revenus locatifs pour la déclaration de revenus aux impôts doivent être ceux du crédit immobilier qui sert à payer l’achat du bien mis en location.

Il faut alors qu’au rachat de crédit soit intégré le crédit immobilier de l’achat du bien locatif pour que l’administration fiscale reconnaisse la déductibilité des intérêts d’emprunt.

Le propriétaire emprunteur devra donc faire racheter le prêt immobilier locatif, éventuellement y ajouter son prêt immobilier qui concerne le remboursement de son acquisition principale, ainsi que les autres crédits à la consommation qu’il aurait pu souscrire par ailleurs.

Si la part des crédits rachetés est constitué de plus de 40% de crédits à la consommation, le rachat de crédit sera de nature à la consommation. Les crédits objets du rachat de prêt seront remboursés et, comme le prêt immobilier est également soldé, il n’y aura donc plus d’intérêts à déclarer aux impôts pour réduire le montant des revenus fonciers imposables.

A contrario, si la part des montants rachetés est issue à plus de 60% des prêts immobiliers, le rachat de crédit sera considéré comme relevant du régime des crédits immobiliers. Le propriétaire bailleur pourra alors continuer de déclarer les intérêts d’emprunt pour que ceux-ci soient pris en compte dans le calcul du revenu imposable.

Le nouvel emprunt, issu du rachat de crédit, doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial et les intérêts que l’on pourra déduire ne devront pas dépasser ceux de l’ancien prêt.

Par ailleurs, la durée de l’avantage fiscal reste identique à celui qui était initialement prévu lors du crédit immobilier qui a été racheté. Le rachat de crédit ne confère pas plus d’avantage fiscal.

Lors d'un emprunt pour l’achat d'un immeuble, le recours au rachat de crédit auprès d'un courtier immobilier ou d’un organisme spécialisé est une alternative souvent prometteuse. Racheter un crédit immobilier ne signifie pas perdre les avantages fiscaux.

Conserve-t-on les avantages des dispositifs de défiscalisation après un rachat de crédit ?

Défiscaliser consiste à une déduction, réduction ou exonération de certains impôts. Cet allègement fiscal s'effectue principalement sur la base de l'impôt sur le revenu des contribuables et est régi par le code général des impôts.

L'objectif de la défiscalisation immobilière est que les contribuables concentrent leurs investissements sur le logement, construction d'une nouvelle habitation ou réhabilitation d'un ancien logement. Les modes de calcul, les montants à déduire, les durées et les conditions d'obtention de la réduction d'impôt varient selon les dispositifs existants.

 Différents dispositifs ont été mis en place par le législateur afin de promouvoir l’acquisition de logement, la rénovation, afin de les mettre en location. Ces mesures incitatives permettent aux propriétaires de bénéficier de déductions d’impôts, ce qui leur permet de défiscaliser.

Parmi ces dispositifs on peut citer :

• La Loi Pinel qui propose un taux de réduction d’impôt allant de 10,5% à 17,5% selon les durées d’engagement de mise en location et la date d’acquisition. Ce dispositif concerne essentiellement les logements neufs.
• Pour les immeubles anciens, la Loi Malraux prévoit une réduction d'impôts pouvant atteindre les 30%. Pour le cas des biens rares et d'exception, c'est-à-dire les immeubles et bâtisses à caractères historiques et culturels, la loi Monuments Historiques accorde un avantage fiscal important pour leur restauration, entretien et conservation.
• Il y a aussi le dispositif Denormandie pour les investissements immobiliers locatifs sur des immeubles dits « anciens » et sur lesquels des travaux de rénovation seront réalisés.
• Des dispositifs de défiscalisation sont disponibles à la fois pour les biens neufs et anciens comme le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Il s’agit de quelques-uns des dispositifs servant à incitant fiscalement à devenir propriétaires, d’autres dispositifs fiscaux existent.

Un propriétaire qui aurait obtenu un crédit immobilier dans le cadre d’un de ses dispositifs peut alors bénéficier de cet avantage fiscal lié au dispositif concerné.

Si ce propriétaire obtient un rachat de ses crédits, il faudra veiller à ce que le rachat de crédit soit toujours de nature immobilière, pour que l’application du dispositif soit toujours en vigueur.

L’avantage fiscal incitatif du dispositif s’applique au crédit immobilier initial qui a permis l’acquisition du bien immobilier. Bien que le prêt immobilier initial soit remboursé à la suite du rachat de crédit, cet avantage subsiste dans le rachat de crédit immobilier. Il s’agit d’une restructuration du crédit, d’un nouveau crédit immobilier dont la cause est la même : acquisition du bien immobilier dans le cadre du dispositif fiscal.

Faut-il déclarer son rachat de crédit aux impôts ?

A des fins de transparence et de justification sur la raison de se voir accorder un avantage fiscal, le contribuable propriétaire qui a réalisé un crédit immobilier pour louer, ou un crédit dans le cadre d’un des dispositifs de défiscalisation, doit bien préciser sur sa déclaration d'impôts et des revenus fonciers qu'il a effectué un rachat de crédit en précisant le nom de l'ancien et du nouvel établissement de crédit, la durée du prêt et les chiffres y afférents.

L’administration fiscale doit pouvoir établir si le propriétaire contribuable peut ou non bénéficier de l’avantage fiscal.

Le rachat de crédit pour financer l’acquisition ou la rénovation d’un bien immobilier à usage locatif est soumis à des règles de défiscalisation tant que cela est mentionné dans la déclaration d’impôt. Les conditions d’octroi de cet avantage fiscal sont régies par des lois du code général des impôts.

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