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Se procurer un bien immobilier à l'étranger représente un véritable atout sur plusieurs niveaux. Vous pouvez bénéficier d'une résidence secondaire disponible pour les vacances en dehors du territoire français, préparer le départ à la retraite dans un nouveau pays ou encore optimiser et faire fructifier le capital investi dans les biens immobiliers. Comment faire alors pour obtenir un contrat de prêt immo en vue de l'obtention d'un bien à l'étranger ? Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur les crédits immobiliers étrangers.

Achat de biens à l’étranger : pourquoi les banques sont frileuses ?

Dans le cas général, plusieurs éléments du dossier servent à démontrer l’éligibilité de l’emprunteur pour un prêt immobilier. Le refus peut être causé par un taux d'endettement trop élevé, une instabilité sur le plan professionnel, un apport personnel insuffisant ou la présence récurrente et récente de découverts bancaires. Cependant, dans le cadre d’une opération de financement expatrié, les banques sont plus frileuses pour des raisons autres que celles annoncées précédemment.

Financement pour l’étranger : pourquoi les banques sont réticentes ?

Une opération de financement pour un projet immobilier étranger est assez compliquée à mettre en œuvre. Les banques françaises éprouvent une certaine réticence ou méfiance pour diverses raisons.

La principale raison qui suscite la réticence des banques françaises vis-à-vis d'un octroi de prêt immo pour l'étranger est le pays de destination. Chaque pays a ses propres standards et conditions par rapport au système bancaire. Les conditions géopolitiques jouent aussi un très grand rôle dans cette opération. Les pays de l'Union Européenne ainsi que les pays tels que les Etats-Unis ou encore le Canada sont moins problématiques. Il est plus compliqué d’emprunter par exemple pour des biens immobiliers dans des pays subissent diverses crises politiques et économiques.

La deuxième raison est la difficulté de communication. Certains établissements ne sont présents que sur le territoire français. D'autres sont internationaux mais possèdent peu d'agences à l'étranger. Cette zone de couverture restreinte rend difficile la communication de la banque prêteuse avec son client. Les opérations seront donc de plus en plus difficiles à mettre en place si le client décide de déménager à l'étranger. De plus, la saisie immobilière est un droit qui n’est applicable que sur le territoire national. Les banques ne peuvent donc prendre aucune garantie hypothécaire étrangère.

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Peut-on financer un bien immobilier à l’étranger avec sa banque ?

Acheter un bien immobilier tel un terrain ou une résidence à l'étranger est un projet envisageable qui peut également être rentable pour un ménage si le pays ciblé présente de bonnes conditions fiscales et foncières. Obtenir le financement de sa propre banque pour un tel projet est possible mais à des conditions. Avant de se lancer dans ce projet, il vaut mieux bien connaître et identifier les conditions du pays cible.

Acquisition d’un bien immobilier à l’étranger : à quoi s’attendre ?

  • Les politiques de protection pour l’acheteur : certains pays n'autorisent aucun délai de réflexion après signature de contrat. Une fois la convention signée, il n’y a aucune possibilité de rétractation.
  • Les dispositions administratives et juridiques : ces dispositions sont propres pour chaque pays malgré une uniformisation au sein des pays membres de l'Union européenne. Vous pouvez trouver des fiches d'informations sur les formalités des pays étrangers. Vous y trouverez toutes les informations nécessaires pour la mise en place d'un contrat, les modes d'acquisition et de financement ainsi que les démarches inhérentes à l'opération.
  • Dispositions fiscales : Prendre en compte l’imposition du pays et celui de la France.
  • Les conditions de transfert et de rapatriement de fonds en cas de revente : prêtez attention aux conditions de vente et de transfert de fonds en cas de revente de votre bien immobilier.

Se faire aider par sa propre banque, à quelles conditions ?

Peu importe la localisation, les conditions d'éligibilité pour bénéficier d'un prêt immobilier restent les mêmes. L'emprunteur doit présenter un bon comportement bancaire en montrant un taux d'endettement raisonnable qui n'excède pas les 33 % de ses revenus mensuels. Aucun incident de paiement et un budget stable grâce à un emploi durable et qui ne présente aucun découvert bancaire.

Cependant, comme annoncé précédemment, l'exercice des droits n'est valable que sur le territoire national. La banque ne pourra donc en aucun cas exercer un droit de saisie immobilier à l'étranger. Pour obtenir le financement d'un projet immobilier étranger, le demandeur a l'obligation de présenter une garantie hypothécaire locale. L'emprunteur doit donc posséder un bien hypothécable en vue de cette opération. Il a aussi la possibilité de céder son assurance vie pour garantir le nantissement de l'opération. L'assurance vie est la seule garantie suffisante qui peut couvrir les impayés d'un crédit immobilier étranger.

Acheter à l’étranger : les solutions possibles

Pour réaliser un achat immobilier à l’étranger, le ménage dispose de trois options :

Un prêt hypothécaire auprès d’une banque locale

Le prêt hypothécaire est le crédit le plus sûr pour obtenir un financement dans le cadre d'un projet immobilier étranger. La banque peut octroyer une somme maximum à hauteur de 50% à 70 % de la valeur vénale de ce bien convoité. Pour accroître les chances, il vaut mieux faire appel à un courtier qui vous accompagne tout au long de votre quête.

Un prêt lombard avec une banque locale

Un prêt Lombard est un prêt immobilier à taux variable assez particulier. Il consiste à faire une avance de trésorerie pouvant s'étaler sur une durée de 1 à 4 ans. Pour en bénéficier, l'emprunteur doit mettre en gage des actifs qu'il possède. Ces garanties peuvent être un titre, des actions, une assurance vie et autres types de placements monétaires. Ce principe est communément appelé nantissement. Le nantissement est une situation juridique qui permet à l'emprunteur de céder ses actifs pour garantir son prêt. Il n'en perd pas la possession et peut toujours percevoir les intérêts et dividendes de placement.

Un crédit immobilier avec une banque du pays hôte

Cette opération financière est envisageable mais elle connaît plusieurs obstacles et risques. En premier lieu, vos dossiers doivent être traduits, les frais de traduction s’ajoutent donc au coût de l’opération. En second lieu, les transferts de fonds ainsi que le suivi des dossiers sont assez compliqués. Si les devises des deux pays sont différentes, le capital à emprunter doit être converti selon le taux de change, et les rendez-vous pour la mise en œuvre de l’opération sont difficiles à suivre à cause de la distance.

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