Crédit immobilier : quelles sont les garanties ?

Un crédit immobilier est toujours soumis à l'exigence d'une assurance de crédit immobilier, mais il est également possible de demander une garantie. Sans cela, le prêt peut ne pas être accordé par les établissements bancaires. La garantie est le gage de protection pour le prêteur en cas d'arrêt du paiement des mensualités de remboursement par l'emprunteur.

Le principe de garantie de prêt immobilier

La garantie de prêt peut être exigée par les banques et elle est différente de l'assurance de prêt immobilier. La garantie protège l'établissement de crédit contre les éventuels non-paiements du souscripteur, alors que l'assurance protège l'emprunteur et rembourse la banque en cas d'invalidité à payer ou en cas de décès. La garantie de prêt immobilier est donc un mécanisme d'assurance de remboursement absolu du prêteur afin de ne pas subir des pertes financières.

L'exigence de la garantie pour les crédits immobiliers n'est pas une obligation légale. Il est possible que dans les situations où l'emprunteur dispose d'un apport personnel conséquent ou d'une solidité financière, la banque peut accepter un crédit immobilier sans garantie.

Deux types de garanties ou sûretés en prêt immobilier devraient être distinguées :

- Les garanties réelles reposent sur des biens corporels tels que l'hypothèque ou le PPD (Privilège de Prêteur de Deniers), et des biens incorporels qui sont le nantissement.

- Les garanties personnelles sont attachées à une personne physique ou morale connue sous le nom de cautionnement.

Garantie de prêt : tout savoir sur l’hypothèque

L'hypothèque est un contrat de garantie basé sur un bien immobilier. L'emprunteur s'engage à payer les mensualités de remboursement et garantit son prêt à travers l'hypothèque en cas de non-paiement des échéances. La banque a alors le droit de saisir le bien en question et de le vendre aux enchères pour payer le montant restant dû.

L'hypothèque doit être conventionnelle, consentie de plein gré par l'emprunteur, et signée obligatoirement entre les deux parties devant un notaire. Cet acte authentique et officiel comporte une description détaillée du ou des biens hypothéqués, l'identité des signataires, les clauses qui doivent être respectées, ainsi que le montant de la créance garantie. Ensuite, l'acte d'hypothèque notarié sera inscrit au service de la publicité foncière du lieu où est localisé le bien immobilier.

L'hypothèque prend fin automatiquement un an après le paiement de la dernière mensualité, sans frais ni formalité. Si l'emprunteur souhaite vendre son bien avant le terme du crédit, il procède à une levée d'hypothèque. Ce procédé peut également être effectué en cas de remboursement anticipé ou un rachat de crédit par une autre banque.

Procéder à une hypothèque engendre des frais qui varie selon le capital emprunté. Ce coût comprend les frais d'inscription au service de la publicité foncière, la rémunération du notaire, la contribution à la sécurité immobilière, les frais de formalités et débours, et les taxes correspondantes.

Garantie de prêt : qu’est-ce que le privilège de prêteur de deniers (PPD) ?

Le fonctionnement du privilège de prêteur de deniers ou PPD est le même que celui de l'hypothèque. Il doit faire l'objet d'un acte notarié permettant à la banque de saisir le bien et de le vendre aux enchères pour rembourser le prêt en cas de non-paiement de l'emprunteur. Même si le PPD doit être inscrit auprès de la conservation des hypothèques, ce dernier est exonéré de la taxe de publicité foncière, ce qui le rend moins coûteux que l'hypothèque. Cependant, il ne peut garantir que les crédits d'investissement immobilier destinés à l'achat d'un bien déjà construit ou d'un terrain, donc sur des biens déjà existants (anciens ou neufs entièrement terminés). La garantie PPD ne peut pas être utilisée pour les demandes de prêt pour le financement de travaux ou de rachat de crédit immobilier.

En cas de non-remboursement, la banque devient un créancier privilégié lors de la vente du bien pour payer le capital restant dû et sera le premier à être remboursé. L'autre particularité du PPD est que son inscription en tant que garantie de crédit immobilier ne prend effet qu'après la signature de l'acte de vente, car le prêt est destiné à l'achat d'un bien immobilier. A cet effet, l'acte de vente et de crédit devraient être établis par un notaire. La convention de prêt doit préciser que le montant emprunté est destiné à l'achat d'un bien immobilier. L'acte de vente doit indiquer que le paiement a été fait grâce à un crédit et que le paiement a été réalisé grâce aux deniers empruntés.

Garantie de prêt : le cautionnement

La notion de garantie sous cautionnement est le fait qu'un organisme financier spécialisé ou une personne s'engage et se porte garant du remboursement du crédit dans le cas où l’emprunteur ne paie pas les échéances prévues. La caution via un organisme de cautionnement fonctionne comme une assurance. L'emprunteur verse une cotisation à l'établissement garant du crédit et en cas de défaut de paiement c'est ce dernier qui rembourse la banque avant de se retourner vers l'emprunteur pour se faire rembourser.

Le cautionnement solidaire est caractérisé par le fait que toute personne (sauf en incapacité juridique) puisse se porter caution. Il peut s'agir d'une personne physique ou d'une personne morale comme une société spécialisée ou une mutuelle de santé. Le prêteur vérifie alors que la caution dispose des moyens nécessaires pour l'engagement. Le cautionnement hypothécaire est le fait qu'une tierce personne donne en garantie un bien réel lui appartenant en guise de garantie du prêt.

Comment baisser ses frais de garanties de prêt ?

Les garanties pour l'obtention d'un crédit immobilier permettent aux banques de bénéficier d'une couverture optimale en cas de non-paiement des clients. Les frais de garanties représentent ainsi une part non négligeable du coût total de l'emprunt. A cet effet, il faut tout de même essayer de baisser ces frais en adoptant l'une ou les astuces suivantes :

• Privilégier le cautionnement par rapport à l'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers :

Ces deux derniers types de garanties nécessitent le passage devant un notaire, donc des dépenses supplémentaires avec les taxes et les frais de notaire qui sont difficilement négociables. Alors que pour la caution, il sera plus jouable de baisser les frais notamment en faisant jouer la concurrence si vous êtes par exemple garanti par une mutuelle.

• Négocier sur les autres frais du crédit immobilier :

Il est envisageable de négocier avec la banque pour réduire les frais de dossiers, les frais annexes, l'assurance emprunteur et même le taux d'intérêt, afin de diminuer le coût total de l'emprunt.