Financer une opération d'achat revente

Le prêt achat revente est une offre commerciale conçue par les établissements de crédit pour aider les secundo-accédants dans l'acquisition d’un nouveau logement. Il est généralement assimilé à un prêt immobilier, pourtant il est possible de faire participer différents financements à cette opération.

Explication de l’opération d’achat-revente

Un propriétaire, avec un crédit immobilier toujours en cours, souhaite acquérir un nouveau logement. L’opération de crédit achat-revente peut être un moyen de financer l’acquisition de ce nouveau bien immobilier.

Une opération d’achat revente permet à l’acheteur d’obtenir un nouveau crédit immobilier dont le montant sera constitué du montant qui sera prêté pour la nouvelle acquisition et d’un montant calculé sur la valeur expertisée du bien immobilier de l’emprunteur propriétaire. Le montant calculé se situera dans une fourchette de 60% à 80% de la valeur du bien. Le prêteur accorde une avance à l’emprunteur afin qu’il puisse acquérir le nouveau bien.

Lorsque l’ancien bien immobilier est vendu, l’avance de l’établissement financier sera remboursée.

Avec cet exemple fictif, il est plus facile de comprendre le déroulement d’un achat revente. Une personne souhaite vendre sa maison actuelle, évaluée à 160 000 euros, pour acquérir un nouveau logement de 200 000 euros. Elle a un crédit immobilier toujours en cours, sur lequel il lui reste 80 000 euros de capital à rembourser.

En s’adressant à un établissement de crédit, ce dernier accepte de le financer et va accorder un crédit pour l’acquisition du nouveau bien immobilier.  Ce nouveau crédit se décompose ainsi, les chiffres et calcul sont fictifs et ne servent que pour l’explication :

• 128 000 euros représentent les 80% (en estimant que le prêteur retienne ce pourcentage) de la valeur estimée du bien que l’emprunteur possède. Il s’agit de l’avance.
• 72 000 euros constituent le montant restant du capital du nouveau crédit.
• Auquel doivent être ajoutés les 80 000 euros du capital restant dû de l’ancien prêt immobilier. Ce capital est racheté par le nouvel établissement de crédit et doit être inclus dans le nouveau crédit.

Ainsi afin d’acquérir le nouveau bien immobilier dont le prix de vente est de 200 000 euros, il faudra que l’acquéreur contracte un prêt de 280 000 euros. Le nouveau prêt intègre le capital restant dû de l’ancien crédit.

Bon à savoir : l’acquéreur obtient un nouveau prêt constitué d’une avance de 60 à 80% de la valeur estimée du bien. Les 40 à 20% du montant de la vente non affecté au remboursement de l’avance, reviennent au vendeur (qui est l’acquéreur du nouveau bien). Exemple : pour un bien estimé et vendu à 100 000 euros, l’avance accordée était de 70%, soit 70 000 euros. Les 30 000 euros restant, issu du produit de la vente, peuvent être réinjectés dans le remboursement du nouveau crédit.

Bon à savoir : Le bien à vendre doit être vendu dans les 2 prochaines années qui suivent le déblocage du prêt.

Financer son achat revente avec un crédit à la consommation et un crédit immobilier ?

Le prêt achat revente est juridiquement de nature immobilière. Cependant, un crédit à la consommation peut financer un achat revente sous certaines conditions, mais ce procédé s’avère être plus coûteux avec un taux d’intérêt plus élevé. Pour cela, il faut opter pour un prêt personnel non affecté vu que les établissements de crédit ne demandent pas de justificatifs sur l’utilisation de ce fonds. D’ailleurs, un crédit à la consommation est plafonné à 75 000 euros, avec une durée de remboursement plus courte (jusqu’à 12 ans, voire 15 ans). Ce montant peut couvrir une partie du financement. Il peut également être utilisé pour le paiement des frais annexes liés à l’achat du nouveau logement, ou pour financer des travaux, ou même l’acquisition des futurs biens mobiliers.

Pour bénéficier d’un financement plus important, il faut recourir à un crédit immobilier pour financer un achat vente. Le taux appliqué à ce prêt est plus faible que pour un crédit à la consommation, avec une durée de remboursement pouvant aller jusqu'à 20 ans, voire 25 ans.

Quel que soit le choix de financement choisi, le montant pouvant être emprunté dépend du taux d’endettement de l'emprunteur qui est généralement limité à 33% de son revenu. Cette mesure doit permettre à l’emprunteur de conserver un reste à vivre suffisant pour subvenir aux charges incompressibles et autres dépenses de l’emprunteur.

Faire un rachat de crédit pour financer une opération d'achat revente

Lorsque l’acquéreur a différents crédits consommation en cours, le rachat de crédit est également envisageable dans le cadre du financement d’un achat revente. Effectuer un regroupement de ses prêts conso va diminuer le montant à rembourser mensuellement, car le nouveau crédit aura une période de remboursement allongée. Une conséquence de cette diminution de la mensualité est la baisse du taux d’endettement qui pourra alors permettre à l’emprunteur de demander une trésorerie supplémentaire qui pourra servir à financer les frais annexes ou des travaux associées à la nouvelle acquisition immobilière.

Acheter avec un prêt relais hypothécaire ?

Lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire et qu’il n’a plus de crédit immobilier en cours sur ce bien. Il peut également avoir recours à ce qu’on appelle le prêt relais hypothécaire.

Le prêteur va accepter d’accorder une avance sur une part de la valeur expertisée du bien immobilier dont le futur acquéreur est déjà propriétaire.

L’emprunteur apporte en garantie hypothécaire au bénéfice du prêteur le bien immobilier dont il est pleinement propriétaire. L’organisme prêteur va alors prêter une somme dont une partie sera définie par un montant entre 70 et 90% de la valeur estimée du bien hypothéqué. Ce montant prêté servira à financer le nouveau bien immobilier.

L’emprunteur dispose alors de 5 à 10 ans selon les établissements de prêts pour procéder à la vente de son bien immobilier hypothéqué.

Les établissements de crédit exigent toujours de leurs clients qu’ils souscrivente à des garanties surtout quand la somme demandée en prêt est élevée. L’hypothèque est un type de garantie qui rassure le prêteur. La maison à vendre sert déjà de garantie à l’organisme prêteur parce qu'une fois ce bien vendu, il récupère le montant qu’il a avancé à l’emprunteur, en plus des intérêts y afférents. Le reste de cette somme appartient au propriétaire et il est libre dans son utilisation, comme pour financer quelques travaux de réparation de la nouvelle maison.

Responis a établi des partenariats avec des établissements de prêts spécialisé dans les opérations de prêt relais hypothécaire. N’hésitez pas à nous contacter, un de nos conseillers vous sera dédié et pourra vous accompagner dans l’obtention de votre prêt relais hypothécaire.

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