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Pour devenir propriétaire d’un bien, il faut d’abord décrocher un crédit immobilier auprès d’une banque. Quels sont les points essentiels d’un tel financement ?

Un crédit immobilier, c’est quoi ?

Pour financer l’achat d’une maison ou d’un appartement, les Français ont largement recours au crédit immobilier. Il s’agit d’un financement souscrit auprès d’un établissement bancaire afin d’acquérir une résidence principale (ou secondaire), ou un investissement locatif. Les emprunteurs peuvent débloquer un montant pour devenir propriétaire, par exemple.

Lors d’un prêt immobilier classique, son remboursement s’effectue chaque mois grâce aux mensualités. Une mensualité sert à rembourser une partie du capital emprunté et des intérêts. La part des intérêts est calculée selon le taux du crédit. Faire un prêt immobilier a donc un coût qui varie selon le profil des emprunteurs et la nature du projet.

Comment obtenir un prêt immobilier

Pour obtenir un crédit immobilier, les demandeurs doivent répondre à plusieurs critères. Depuis 2019, ces critères d’octroi se sont renforcés et sont toujours de vigueur. A commencer par la durée maximale d’un crédit qui est dorénavant fixée à 25 ans. De même, les conseillers bancaires doivent strictement respecter un taux d’endettement limite de 33 %. C’est-à-dire qu’un ménage emprunteur ne pourra pas consacrer plus d’un tiers de ses revenus au remboursement de ses différents crédits. Par exemple, un couple touchant 3000 euros mensuels à deux ne pourra pas rembourser plus de 990 euros en mensualités. Faire un prêt immobilier avec plusieurs crédits déjà en cours peut donc s’avérer compliquer.

De plus, pour s’assurer que le remboursement se fera sans fausses notes, la banque va privilégier les clients avec une stabilité professionnelle. Un contrat de travail à durée indéterminée (CDI) ou, mieux, une titularisation en tant que fonctionnaire seront des nets avantages lors d’une demande d’emprunt immobilier.

A noter qu’un apport personnel est également un plus. Il s’agit d’une somme d’argent dont dispose les demandeurs. Cela peut être de l’épargne réglementée (PEL, CEL) ou des liquidités récoltées auprès des proche. Avec cet apport personnel, le banquier pourra être plus enclin à négocier son offre commerciale.

Le rendez-vous avec un banquier, une étape pour connaitre sa capacité d’emprunt

Un entretien avec un conseiller bancaire peut aider à connaitre la capacité d’emprunt maximal d’un ménage. En connaissant quelle mensualité il est possible de rembourser, le foyer pourra alors déterminer la durée d’emprunt et surtout le capital à emprunter.

Chaque situation personnelle et professionnelle des emprunteurs étant différente, les conditions du prêt seront propres à chaque profil. La première étape d’un projet d’achat immobilier est donc le rendez-vous avec conseiller bancaire afin de savoir quel type de bien il est possible de financer à l’aide d’un crédit.

D’une part cela peut éviter les déceptions en écartant les biens immobiliers hors budget, et d’autre part cela peut rassurer les vendeurs qui jugeront le sérieux des acheteurs.

Le taux de crédit immobilier

Le taux d’un prêt est calculé suivant plusieurs facteurs, à commencer par la durée d ’emprunt. Lorsqu’un crédit est dit de longue durée, par exemple sur plus de 20 années, la banque doit patienter toutes ces années pour récupérer le capital prêté et les intérêts. Par rapport à un crédit immobilier de courte durée, la banque prend un risque plus important. En contrepartie, le taux d’intérêt sera plus élevé. Pour un capital emprunté égal, le crédit le plus long coûtera plus cher.

Les acquéreurs auront alors tendance à comparer les taux proposés par les établissements bancaires. Sur le papier, ce comparatif est logique mais il n’est pas suffisant. En effet, les banques ont des politiques commerciales différentes et pratiquent donc des tarifications spécifiques. Les frais annexes au crédit tels que les frais de dossier ou l’assurance emprunteur ne sont pas inclus dans le calcul du taux fixe. Pour comparer plusieurs offres de prêts, il faut se référer au TAEG : le Taux Annuel Effectif Global. Ce taux englobe tous les frais liés au financement, il représente donc son coût réel.

Pour trouver le prêt immobilier idéal pour un ménage, ce dernier devra demander aux conseillers bancaires le TAEG.

Rembourser un crédit immo avant la fin

A l’inverse d’un prêt personnel sans affection où les capitaux sont versés sur le compte en banque des emprunteurs, dans le cas d’un crédit immobilier, les montants sont débloqués après l’appel des fonds du notaire. Le professionnel se chargera ensuite du virement en faveur du ou des vendeurs.

Le crédit immobilier ne peut donc servir au financement d’un autre bien. En cas de revente du bien immobilier, il est possible (sous condition) de conserver l’emprunt : c’est le transfert de prêt immobilier. Cette possibilité n’est pas toujours inscrite dans le contrat du crédit, mais elle peut se négocier. Sans cela, interrompre un crédit avant la fin du contrat est pénalisé par des indemnités. En remboursant un crédit avant le terme, l’établissement prêteur aura un manque à gagner puisque les intérêts ne seront pas intégralement payés.

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont alors facturées aux emprunteurs. Leur montant ne peut dépasser 3% du capital restant dû ou six mois d’intérêts au taux moyen. Les IRA sont loin d’être négligeables.

Le transfert de prêt est intéressant car il permet d’éviter de verser des pénalités et de conserver le crédit en cas de déménagement. Le fruit de la vente va servir à financer l’achat du nouveau bien. Pour le ménage, cela lui permet de conserver les mêmes mensualités. De plus, il conserve son taux d’emprunt.

Toutefois, transférer un prêt immobilier n’est pas toujours avantageux économiquement car en cas de très forte baisse des taux d’intérêt, il est plus attractif de repartir sur un nouveau prêt immobilier. Dans ce cas, l’économie réalisée grâce au nouveau taux bas devra englober les IRA mais aussi les frais liés au nouveau financement.

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