Qu'est-ce qu'un crédit immobilier in fine ?

Le prêt in fine est un prêt peu connu et pas très courant. Ce type de financement, semblable au prêt amortissable, est plus difficile à obtenir du fait de ses critères d'éligibilité qui sont plus exigeants et rigoureux comparés prêts classiques.

Le principe du prêt in fine

Le prêt in fine est un type de prêt immobilier destiné aux investissements locatifs. Il est soumis à des conditions d'éligibilité assez différentes des autres et n'est donc accessible que pour un type de profil qualifié. Ses modalités de paiement sont assez particulières mais permettent un avantage intéressant pour les investisseurs. Découvrez dans cette rubrique le fonctionnement de ce type de prêt.

Son fonctionnement et ses caractéristiques

Le prêt in fine est une opération de financement remboursable sur une durée établie dans son contrat. Il dissocie le paiement des intérêts et le remboursement du capital. L'emprunteur rembourse mensuellement les intérêts et les assurances de l'emprunt pendant la durée de l'opération. Le remboursement du capital se fera en une seule fois à la dernière échéance du contrat.

Ce type de prêt est caractérisé par un gage particulier nommé "nantissement". Cette garantie particulière se base sur une épargne ou un placement spécifique. Comme le capital investi n'est remboursé qu'à la fin du contrat, l'emprunteur doit mettre de côté une part de son budget mensuel pour constituer une épargne qui sert à rembourser la somme dûe à la dernière échéance. Si le candidat dispose déjà d'une épargne qui peut couvrir le capital prêté, dans ce cas les deux parties signent un contrat d'accord qui permet à la banque de saisir ce placement à la dernière échéance de l'opération. Il est important de savoir que les épargnes constituées pour le remboursement du capital restent bloquées jusqu’à la dernière date convenue dans le contrat.

Le prêt in fine pour quel type de profil ?

Le prêt in fine est destiné à tous les types d'emprunteur (particulier, professionnel, entrepreneur ou société de placement) désireux d'investir dans un projet locatif. Il est soumis à des critères particuliers plus strictes pour que les banques soient rassurées quant à la capacité de remboursement du candidat. Il doit présenter une très bonne situation financière capable de contribuer à un apport personnel à hauteur de 30% du financement demandé. Cet apport particulier est très apprécié par l'établissement prêteur.

Comment souscrire un prêt in fine ?

Le prêt in fine est un prêt ouvert à tous les emprunteurs dans la mesure où ils remplissent les conditions d’éligibilité des prêts classiques tels qu’un taux d’endettement inférieur ou égal à 33 % du revenu mensuel, une situation financière stable, un niveau de revenu élevé, des antécédents bancaires propres qui ne fait pas l’objet d’un fichage à la banque de France.

La simulation de prêt in fine

Les simulateurs de prêt en ligne sont des calculettes intelligentes qui sont conçues pour aider l'emprunteur à évaluer une opération de financement et faciliter leur prise de décision. Les prêts in fine sont des types de crédits assez complexes qui doivent être minutieusement étudiés avant d'en souscrire.

Pour faire une simulation de prêt in fine, l'utilisateur de l'outil doit remplir un formulaire. Ce dernier doit ensuite renseigner le simulateur sur ses sources de revenu, leur niveau et les détails de l'opération demandée (montant, durée).

Le simulateur procède ensuite à l’analyse de l’opération et sa faisabilité en se basant sur la capacité du candidat, le montant demandé et la durée choisie. Il délivre ensuite une réponse rapide en trois minutes sur les modalités de remboursement mensuels et les caractéristiques de l’épargne de nantissement. Une fois l’analyse terminée, l’emprunteur aura une vue d’ensemble de l’opération et en décidera.

Quand il aura choisi de souscrire, il choisit un établissement de prêt pour concrétiser son projet. Pour ne pas se perdre dans le marché et bien choisir son emprunteur, l’idéal est de se faire accompagner par un courtier. Responis vous accompagne dans votre quête de financement in fine, vous permettant de trouver la meilleure offre qui correspond à votre capacité de financement et qui répond le plus à vos besoins.

Quand souscrire un prêt in fine ?

Le prêt in fine est une opération de financement assez particulière qui peut être très intéressante.

Si l'emprunteur est fortement imposé, le prêt in fine lui permet de diminuer son taux d'imposition grâce à un système permettant de déduire des intérêts versés pour les mensualités sur les rémunérations foncières.

L'amortissement in fine est un financement dédié aux investissements locatifs. Les revenus fonciers sont supérieurs aux mensualités du crédit. C'est-à-dire que le surcoût du prêt engendré par un taux d'intérêt est amorti par la rémunération foncière.

En résumé, le prêt in fine est idéal pour un particulier, une entreprise ou un entrepreneur fortement imposé et dont le souhait est d’investir dans un logement ou placement locatif. Une alternative au crédit immobilier et au rachat de crédit immobilier par exemple.

Les avantages et inconvénients du prêt in fine

Le prêt in fine est conçu pour un investissement locatif. Il présente plusieurs avantages tant en termes financier que fiscal. Il présente également quelques inconvénients à évaluer avant de décider d’en recourir. Voici les principaux avantages d’un prêt in fine.

Les avantages

• Réduction des impôts : dans le cadre d’un investissement locatif, plus l’intérêt d’emprunt est élevé, moins l’imposition sera conséquente. Un prêt in fine qui se base sur le remboursement des intérêts permet donc de réduire le montant des impôts.
• Exonération vis-à-vis de l’IFI où Impôt sur la Fortune Immobilière : le mode de remboursement d'un prêt in fine qui stipule un remboursement en intégralité du capital investi ne permet pas le calcul de l'IFI. En effet, cet impôt n'est effectif qu'à partir du moment où le remboursement du capital commence. Il permet donc de se libérer de l'IFI.
• Bénéfice sur le revenu foncier par rapport aux mensualités : le loyer perçu via le bien locatif est pour la plupart des cas supérieur aux mensualités d’intérêts et d’assurance. Cela permet d’obtenir un bénéfice sur le revenu foncier tout en réglant les mensualités. Il permet donc un investissement locatif autofinancé.

Les inconvénients

• Difficilement accessible seuls les profils les plus qualifiés peuvent en bénéficier et il ne peut pas se faire sans un apport particulier raisonnable pour les banques.
• Compliqué à mettre en place du fait de l’exigence du nantissement qui tend souvent vers une assurance vie.