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Dans le cadre d’un prêt immobilier ou d’un rachat de crédit immobilier, ou d'un besoin de trésorerie, les propriétaires d’un ou de plusieurs biens immobiliers qui vise l'acquisition d'un nouveau bien immobilier ou qui ont besoin de financement pour un autre projet, peuvent mettre en gage leur propriété. Les institutions financières peuvent exiger la mise en hypothèque de ces biens. Beaucoup se questionnent sur le système d’une garantie hypothécaire, sa mise en œuvre ainsi que les frais inhérents à ce type d’opération.

Qu'est-ce qu'une hypothèque

Une hypothèque est un droit accordé à un créancier (banque, établissement prêteur) sur un bien immobilier de son débiteur en garantie de son prêt. Il s'agit d'une sûreté réelle.

Dans le cadre d’un prêt immobilier, on distingue deux types d’hypothèque :

  • L’hypothèque conventionnelle, celle qui est consentie par le débiteur
  • L’hypothèque judiciaire : une décision juridique issue d’un procès contre un emprunteur défaillant

C’est la garantie pour prêt immobilier ou le rachat de prêt hypothécaire la plus courante devant la caution et le PPD (privilège de prêteur de deniers).

La garantie hypothécaire c’est quoi ?

Une garantie hypothécaire est une opération qui consiste à mettre en garantie un logement pour obtenir un crédit ou un rachat de crédit

Une hypothèque est un titre de garantie réelle d’emprunt ou de gage fourni par un propriétaire de bien à un établissement de prêts en vue d’obtenir l’octroi d’un crédit. Il ne consiste pas à saisir la propriété de l'emprunteur mais de garantir le respect des obligations de remboursement, faute de quoi, son bien sera mis en vente pour solder l'ensemble des crédits en cas de défaillance ou de non-paiement des mensualités dans un délai imparti.

La mise en hypothèque d’un bien immobilier

La mise en hypothèque d'un bien immobilier se fait dans un cadre légal et juridique. Elle est faite sous la présence d'un officier ministériel qui se chargera de sa divulgation au sein des services de la publicité foncière. Cette publication atteste de la mise en hypothèque du bien immobilier en question.

Il est possible de mettre en hypothèque tout bien immobilier, maison, appartement, terrain,..

Toute personne peut se renseigner auprès de l'Agence des services des finances publiques à propos d'un bien immobilier. Le patrimoine immobilier hypothéqué peut concerner un bien immobilier détenu par l'emprunteur ou un projet en cours de construction.

Les avantages d’une garantie hypothécaire

Avoir une garantie d’hypothèque rassure les institutions financières. Le fait que les biens puissent être saisis est un facteur déterminant dans l'octroi de prêts.

En effet, accéder aux crédits immobiliers, et obtenir des offres de prêts à des taux attractifs, sera plus facile avec une hypothèque que de contracter un emprunt sans garantie. En effet, la présence d'un bien immobilier en guise de garantie hypothécaire constitue une sécurité de solvabilité suffisante pour les établissements de crédits.

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Les frais de mise en place de l'hypothèque

Comme annoncé précédemment, une hypothèque doit être faite par un notaire. Les émoluments ou rémunération du notaire sont à la charge de l’emprunteur. Cette rémunération est proportionnelle au prix de vente, un barème fixé par décret. 

L'emprunteur doit payer les taxes de publication foncière, la contribution à la sécurité immobilière et les frais de débours.

A la fin du remboursement de l'ensemble du crédit immobilier, la garantie immobilière n'a plus sa raison d'être. Les deux parties procèdent à une mainlevée de l'hypothèque. Les frais de la mainlevée de l'hypothèque sont également à la charge du client emprunteur.

Ces frais ne sont valables que si le client décide de rembourser ses dettes avant la fin des échéances ou en cas de rachat de crédits par un autre établissement. La mainlevée est gratuite si elle atteint le terme de sa durée.

Qu'appelle-t-on mainlevée et quel est le coût d'une mainlevée

Une mainlevée d'hypothèque est l'annulation d'une hypothèque sur un bien immobilier.

Cela peut être fait lorsque l'emprunteur rembourse le prêt par anticipation. Dans l’exemple ou le bien est revendu avant qu'il ne soit entièrement remboursé et que le prêt est garanti par une hypothèque, la banque peut récupérer l’argent emprunté, l'hypothèque n'est donc plus nécessaire.

La mainlevée d’une hypothèque relève d'un accord à l'amiable entre le prêteur et l'emprunteur, ou d'une décision juridique à l'encontre d'un prêteur refusant l'accord de libération. Le tribunal peut alors ordonner la radiation de l'inscription hypothécaire.

Les conditions de radiation d’une hypothèque

La mainlevée à l'amiable prend la forme d'un acte authentique attesté par un représentant des autorités. Cet acte doit être exécuté selon les procédures régies par la loi en vigueur.

Une radiation hypothécaire ne peut être activée que si l’une des conditions suivantes est remplie.

  • Le bien immobilier est mis en vente avant la fin de l'échéance du prêt
  • L'emprunteur s'est acquitté de tous ses crédits
  • Le client procède à un rachat de crédits
  • L'hypothèque a atteint son échéance

Une main levée actée avant le terme de l’hypothèque est payante. Le client doit prévoir les frais inhérents à cet effet. La mainlevée est un acte légal notarié. Il est possible de simuler les frais d'une main levée par anticipation en utilisant les différents outils de simulation de prêts.

Bon à savoir : l’hypothèque et le crédit ont la même échéance. Quand le prêt arrive à son terme, l’hypothèque aussi prend fin.

Le prix d’une mainlevée

Ces frais est composé de trois éléments indispensables pour la concrétisation de cet acte notarié.

  • Les émoluments du notaire
  • Les frais et taxes administratifs concernant la mainlevée
  • Autres frais de formalité

Calcul du coût total de la garantie hypothécaire

Mettre un bien immobilier en hypothèque inclus des frais. Ces frais sont intégralement à la charge de l'emprunteur. Pour avoir une idée des coûts prévus, il y a plusieurs facteurs à considérer lors du calcul du coût total d’une garantie hypothécaire.

  • Les émoluments de l’adjudicateur chargé de la mise en œuvre de l’opération
  • La contribution à la sécurité immobilière
  • La taxe sur la publicité foncière
  • Les frais de mise en place, d'inscription et des autres formalités et débours
  • Le prix de la mainlevée en cas de remboursement anticipé de la totalité du prêt

Le montant de l’ensemble des frais liés à la réalisation d’un prêt hypothécaire peut être connu au préalable grâce à des simulateurs de prêt.

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