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Suite à un divorce ou à une succession, des personnes à qui appartenaient un bien immobilier doivent décider du devenir de la propriété de ce bien. Afin d'éviter qu'une partie soit lésée, il faut conserver l'équilibre en rachetant ce qu'on appelle la soulte. Responis vous indique des moyens de payer cette dernière.

Rachat de soulte : définition

La définition de la soulte est légale, l’article 826 du code civil la définit comme étant la compensation à une inégalité à la suite d’un partage d’un bien qui était en indivision.  

La soulte n’existe que lorsque le partage d’un bien crée un déséquilibre entre les titulaires de droits sur ledit bien (immeuble, ou meuble); il y a donc nécessité de compenser ce déséquilibre. Cette compensation est financière, la personne « avantagée » doit alors racheter la soulte à la personne qui subit le déséquilibre.  Responis vous en dit plus sur la soulte et sur les prêts pour financer son rachat.

On peut rencontrer la soulte lorsque se pose la question du partage sur un bien :  

  • Lors d’une succession : les biens sont transmis à plusieurs héritiers. 
  • Lors d’un divorce, d’une séparation : se pose la question de la propriété sur les biens appartenant au patrimoine commun  

Les biens concernés par cette question du partage peuvent être des biens meubles, tout mobilier, télévision, frigo, etc..  ou immobilier comme une maison, un appartement.. 

Afin de retrouver un équilibre dans le partage du bien, il faudra compenser l’inégalité par le paiement de ce qu’on appelle donc la soulte.

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Quel prêt pour un rachat de soulte ?

Un changement de vie, divorce, succession, peut amener à avoir à payer une soulte afin de retrouver l’égalité suite à un partage. 

Il faut alors disposer des fonds nécessaires pour régler cette soulte, et comme vu précédemment, les montants de cette soulte peuvent être élevés, il peut donc y avoir de nombreuses situations où la question du paiement de cette soulte se pose. 

Nous vous présentons ici différents financements envisageables pour payer le rachat de soulte : 

L’ex-époux(se) ou le co-héritier (indivisaire) avec un crédit en cours, que ce soit un crédit à la consommation et/ou un prêt immobilier, peut se demander comment payer la soulte.

  • Un moyen d'obtenir la trésorerie nécessaire est de réaliser un rachat de crédit. Cette opération de rachat de crédit permet d'une part de regrouper les crédits rachetés en un seul et en allongeant la durée de remboursement, de diminuer le montant de la mensulaité de remboursemnt.du nouveau prêt issu du rachat, et et inclure une trésorerie supplémentaire afin d’obtenir des fonds pour régler le montant de la soulte. Un rachat de crédit hypothécaire pourrait également être envisagé.

- faire un crédit pour le rachat de soulte. Une soulte portant le plus souvent sur un bien immobilier, le crédit réalisé pour racheter la soulte est un prêt immobilier.

- réaliser un prêt hypothécaire : l’ex-époux(se) ou le co-héritier (indivisaire) possède déjà en pleine propriété un autre bien immobilier, il peut alors s’en servir comme garantie hypothécaire pour débloquer un prêt de trésorerie hypothécaire, et ainsi réaliser le rachat de soulte. 

Responis, peut vous accompagner dans la recherche d’un financement pour vous permettre de réaliser le rachat de soulte et rétablir ainsi l’équilibre entre les parties.

Calcul de la soulte  

Une soulte est calculée en prenant en compte la valeur actuelle des biens meubles ou immeubles qui appartiennent à l’indivision.  C’est le notaire qui fixe le montant de la soulte, mais le montant peut être convenu à l’amiable entre les époux, ou en cas de divorce par un juge aux affaires familiales, si besoin. 

S’il s’agit d’un immeuble, maison ou appartement, il faudra faire estimer le bien immobilier par plusieurs agents immobiliers, un expert, ou un notaire. Si un crédit immobilier est en cours sur le bien immobilier, il faudra déduire le montant à rembourser du montant estimé.  

exemples d'estimation de soulte :  

Une maison est estimée à 100 000 euros, le crédit immobilier restant dû s’élève à 80 000 euros.  

La valeur retenue pour le calcul de la soulte de la maison est de 20 000 euros (100 000 – 80000) ; Cette valeur est répartie à hauteur des droits de chaque indivisaire (c’est-à-dire des personnes qui ont un droit sur le bien). 

Si le bien appartenait à un couple, qui divorce, et que chaque partie était propriétaire de ce bien à hauteur de 50%, la soulte sera de 10 000 euros, pour l’une et l’autre des parties.  

Autre exemple concernant une succession : une maison est transmise en héritage à 3 héritiers, à part égale.

La maison est estimée par un notaire, pour une valeur de 250 000 euros.  Il n’y a plus de crédit immobilier en cours, le bien a été entièrement payé ; 

Chaque héritier a un droit de propriété sur le bien immobilier, qui correspond à 1/3 de la valeur du bien, soit environ 83 333 euros (250 000/3). Nous simplifions ici, car le droit des successions est plus complexe, et le calcul de l’actif transmis devra être évalué par le notaire. 

Si les co-héritiers s’entendent bien, ils pourront-décider de gérer ensemble le bien immobilier, ou autre arrangement, mais s’il y a une mésentente, l’un souhaitant vendre par exemple, le ou les co-héritiers qui souhaitent conserver le bien, devront alors racheter la part de l’héritier qui souhaite vendre. Il(s) devront racheter la soulte de celui-ci.   

Hypothèse : 

Si 1 co-héritier veut vendre, les 2 autres devront se répartir le rachat de sa soulte : soit 83 333 euros à répartir entre les 2 co-héritiers. 

Si 2  co-héritiers veulent vendre, le 3eme devra, s’il souhaite devenir le propriétaire du bien, racheter la soulte des 2 autres : soit 83 333 x2=166 666 euros.

A partir de l’indication de la valeur du bien immobilier, l’un des titulaires de droits de propriété sur le bien va racheter la soulte et ainsi devenir propriétaire unique du bien.

Attention : s’il y a un crédit immobilier en cours, il devra également reprendre à son compte le remboursement de ce crédit.   

Un autre exemple qui peut arriver assez régulièrement dans le cadre d’une transmission de biens objets d’un héritage : celui des bijoux de famille, certains héritiers accorderont de la valeur, financière ou sentimentale, à des bijoux, ayant appartenant à leurs parents, et ne voudront pas les vendre ; Se posera alors la question du partage et du rachat de soulte par celui qui souhaitera les conserver. 

Quel délai pour le paiement de la soulte ? 

Une fois que l’acte de partage est défini par le notaire, les parties peuvent convenir d’un délai pour régler la soulte, elles peuvent même prévoir les modalités de règlement, comme un paiement mensuel. Si les parties ne conviennent pas d’un accord, le notaire peut poser la date limite de paiement et les modalités de règlement de la soulte. 

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