Une SCI peut-elle emprunter ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) sert à acquérir et à gérer des biens immobiliers à plusieurs. À défaut d’avoir des fonds propres conséquents, la structure a souvent besoin d’un financement par crédit pour constituer son patrimoine immobilier.

Les types de prêt que peut souscrire une SCI

Le prêt immobilier classique

Une SCI a accès au crédit immobilier. L’offre de financement ne prévoit pas de conditions spécifiques à la SCI. Les modalités de remboursement sont identiques à celles d’un prêt immobilier classique, notamment avec une durée qui varie de 5 à 25 ans. Les établissements de crédit ne pratiquent pas non plus de taux spécifiques pour les SCI. Le taux d’intérêt dépend de plusieurs critères, dont le profil et la situation professionnelle des associés emprunteurs ainsi que la durée du crédit. La seule différence se situe au niveau de la destination du logement. En général, la souscription à un crédit immobilier a pour objectif de financer un investissement locatif.

En tant que personne morale, la SCI ne peut pas prétendre aux prêts aidés par l’État, notamment le prêt conventionné, le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt épargne logement (PEL) ou le prêt d’accession sociale. Ces catégories de crédit immobilier s’adressent uniquement aux personnes physiques qui souhaitent acquérir leur résidence principale.

Le prêt relais

Une SCI peut également recourir à un prêt relais pour financer l’acquisition d’un bien immobilier. Également connu sous l’appellation de « prêts achat-revente » ou « crédit relais », ce type de crédit qui permet à la SCI de procéder à l’acquisition d’un nouveau bien immobilier, avant que le premier logement soit vendu. S’étalant sur une période relativement courte, c’est-à-dire 24 mois au maximum, le prêt relais est considéré comme une sorte d’avance accordée par la banque, et qui sera remboursée une fois que la vente du premier bien sera réalisée.

Trois modalités de remboursement s’offrent à la SCI :

• le prêt relais sec lorsque le montant de la nouvelle acquisition est inférieur à celui du bien à vendre,
• le prêt relais adossé lorsque le nouveau bien coûte plus cher que logement à vendre,
• le prêt relais avec franchise totale lorsque la SCI emprunte un montant largement supérieur à la valeur estimée du logement à vendre.

Dans la majorité des cas, les établissements bancaires accordent un montant maximum équivalent à 70 % du prix estimé du bien immobilier proposé à la vente. Si le profil d’emprunteur de la SCI ainsi que ses conditions d’endettement le permettent, il est tout à fait possible de compléter le prêt relais par un crédit immobilier, notamment lorsque le bien convoité coûte plus cher que celui qui sera proposé à la vente.

Le prêt hypothécaire

La SCI a aussi accès au prêt hypothécaire. L’établissement financier « avance » les fonds demandés, en contrepartie d’une garantie hypothécaire. Deux possibilités de financement s’offrent à ce type de structure. Le prêt hypothécaire amortissable s’apparente à un crédit immobilier classique. À chaque mensualité, l’emprunteur rembourse les intérêts ainsi qu’une partie du capital emprunté. Le crédit peut s’étendre jusqu’à 25 ans. En revanche, avec le prêt hypothécaire in fine, le remboursement se fait en une seule et unique fois, au terme de la durée du crédit.

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Le rachat de crédit

Le rachat de crédit permet aussi à la SCI d’acquérir un bien immobilier. L’idée consiste à faire racheter tous les crédits à la consommation et/ou immobilier en cours, afin de mettre en place un nouvel échéancier. La SCI ne versera qu’une seule mensualité, avec un taux d’intérêt unique. La période de remboursement du capital emprunté sera allongée, pour que le montant de la mensualité soit adapté à l’état actuel des finances de l’emprunteur. Le prélèvement se fera ensuite à une date définie par la SCI. Le regroupement de crédit permet de faire baisser le montant de la mensualité. La mutualisation de tous les crédits en cours améliore la capacité d’emprunt de la SCI. Le financement d’un nouveau projet fera alors l’objet d’une demande de trésorerie supplémentaire qui sera directement intégrée dans le processus de rachat de crédit.

Le rachat de crédit peut aussi résoudre de nombreux problèmes de trésorerie :

• lorsque le bien acquis n’offre pas la rentabilité souhaitée, et que la mensualité du crédit pèse sur le budget de la SCI,
• lorsqu’une remise aux normes du bien immobilier est nécessaire, et risque d’avoir un impact non-négligeable sur la santé financière de la SCI,
• en cas de dégradation de la situation professionnelle ou personnelle de l’un des associés.

A quelles conditions une SCI peut emprunter ?

La capacité d’emprunt

Avant d’accorder le montant demandé, l’établissement bancaire étudie minutieusement la capacité d’emprunt de la SCI. Celle-ci dépend de différents critères, à savoir les ressources financières et la solvabilité des associés ainsi que les revenus locatifs. Étant donné la responsabilité indéfinie et solidaire des associés, la banque peut parfaitement exiger le versement des mensualités du crédit aux associés, lorsque la SCI n’est pas en mesure de remplir ses obligations de paiement. La capacité d’emprunt de la SCI dépend alors de celle de chaque associé. La banque vérifie également le taux d’endettement de chaque membre de la SCI, sans dépasser 35 % de leurs revenus respectifs. En plus des ressources financières des associés, la banque prend également en compte les traitements et les salaires ainsi que 70 % de la quote-part des recettes locatives.

Notre expertise : le cumul des capacités d’emprunt de tous les associés offre un effet de levier maximal.

L’apport personnel

L’apport personnel joue un rôle important dans la définition de la capacité d’emprunt des associés en SCI. Sachez tout de même que les banques sont de moins en moins nombreuses à accorder des prêts dépourvus de cette participation financière. Les recommandations du HCSF préconisent en effet la réduction des prêts sans apport, aussi bien pour les particuliers que pour les SCI. Sur le plan technique, il est utile d’injecter un minimum d’épargne dans ce type d’opération, afin d’optimiser le cashflow. L’absence d’apport ne permet pas non plus à la SCI de faire face aux imprévus comme la vacance locative.

Les autres critères vérifiés par la banque

Avant d’accorder le montant requis, la banque vérifie également d’autres points, notamment :

• la liste des crédits déjà souscrits par la SCI et ses associés,
• les particularités et l’attractivité du projet immobilier,
• la durée du prêt et le taux d’intérêt qui définissent le montant des mensualités.

Une SCI doit-elle faire assurer son crédit ?

Au même titre qu’un crédit immobilier accordé à un particulier, l’offre de financement adressée à la SCI doit également être couverte par une assurance de prêt. La couverture minimale requise porte sur le décès et la perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). Deux options s’offrent à la SCI. La société souscrit directement une assurance en son nom et le montant de la prise sera réparti entre les associés. Chaque associé peut également souscrire une assurance de prêt de manière individuelle. Il s’agit d’une solution assez coûteuse, surtout pour un associé âgé. En revanche, la SCI peut obtenir une couverture sur mesure établie en fonction de l’aversion au risque de chaque associé.

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Gérants de SCI : adressez-vous à Responis pour obtenir un crédit

Pour trouver le crédit dont la SCI a besoin pour financer ses projets immobiliers, il est fortement conseillé de faire appel à des experts. Responis est aujourd’hui l’un des courtiers les plus demandés sur le marché. Le professionnel vous accompagne tout au long de votre projet immobilier, allant du montage de votre dossier à la souscription du crédit qui convient le mieux au profil de la SCI et à sa situation financière. Nos experts s’adressent à des établissements financiers partenaires, afin de trouver l’offre prévoyant les modalités de remboursement les plus avantageuses.