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Une opération de crédit est une opération à risque effectuée par un organisme prêteur pour le compte de son client. Dans le cadre de cette opération, les banques encourent des risques en prêtant une importante somme d'argent malgré une certaine solvabilité de l'emprunteur. Ce qui explique la nécessité d'une garantie de prêt.

Qu'est-ce qu'une garantie de prêt ?

La garantie de prêt est souvent confondue avec l’assurance de prêt. L’assurance de prêt est facultative mais fortement recommandée pour couvrir les risques d’impayés. La garantie quant à elle est réclamée par les organismes de prêts, souvent dans le cadre d’un prêt immobilier car ce type d’opération met en jeu une importante somme d’argent. Pour s’assurer du remboursement, les banques réclament donc une garantie de prêt autre que l’assurance.

La garantie de prêt, c’est quoi ?

La garantie de prêt, comme son nom l’indique, est une couverture de risque. Elle sert à se protéger des risques de pertes de la banque en cas d’insolvabilité de l’emprunteur. Grâce à la garantie de prêt, l’institution prêteuse est rassurée du remboursement intégral du crédit ou du rachat de crédit octroyé. Cet élément de couverture relève d’un cadre légal et commercial mettant en relation l’organisme prêteur et son client emprunteur.

Garantie de prêt : est-ce obligatoire ?

Aucun texte de loi ni code ni règle ne prévoit une obligation vis-à-vis des garanties de prêt. Toutefois, elle est exigible. C'est-à-dire que la banque a le droit de l’exiger.

Les banques accordent des prêts en étant conscientes des risques encourus.

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Garantie de prêt : l’hypothèque

Une hypothèque est un droit conféré à un créancier en guise de garantie d’une dette, ou d’un crédit. Ce droit offre à la banque le droit de saisir et de mettre aux enchères le bien en question en cas de non-remboursement sans le déposséder. Elle constitue donc une sûreté vis-à-vis du capital octroyé. C'est également un contrat de garantie

L'hypothèque, un acte notarié

L'hypothèque est un document légal et officiel, rédigé par un notaire. Elle est signée par les deux parties (emprunteur et prêteur) et consentie par l’emprunteur propriétaire du bien sous la présence du notaire. Il comporte toutes les clauses et modalités convenus entre les deux parties. A l'issue de sa signature, l’emprunteur s’engage à respecter ses obligations et le document doit être enregistré dans le service de la publicité foncière. Cet acte de publication est taxé, et cette taxe s’ajoute dans le coût total de l'hypothèque. Les frais de notaire ainsi que les frais de publication sont à la charge de l’emprunteur.

Validité d’une hypothèque

Une hypothèque est valide pendant toute la durée du remboursement. Elle prend uniquement fin, si l'emprunteur s’est acquitté de l’ensemble de ses dettes. Si l’emprunteur choisit de vendre son bien, il doit procéder à une levée d’hypothèque. Cette pratique engendre également des coûts supplémentaires.

Garantie de prêt : le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Le privilège de prêteur de deniers est une autre forme de garantie de prêt. Il a le même principe qu’une hypothèque. C’est aussi un acte notarié et signé par les deux parties qui privilégie le remboursement de l’organisme prêteur en cas d’incident de paiement du client.  Il confère à la banque le droit de saisir et de mettre en vente le bien mis en gage par l’emprunteur. La taxe de publication foncière différencie ces deux types de garanties. Contrairement à l’enregistrement de l'hypothèque, le PPD n’est pas taxé.

Le Privilège de Prêteur de Deniers, pour garantir quoi ?

Le PPD est destiné à garantir les crédits qui ont servi à concrétiser un projet immobilier existant tel que l’acquisition d’un appartement, un entrepôt ou une maison, qu’elle soit neuve, ancienne ou rénovée. Il ne peut pas garantir un prêt en vue du financement d’un projet immobilier non construit tel qu’une réhabilitation, une construction ou un terrassement.

Mécanisme et coût du PPD

L’inscription en privilège de prêteur de deniers doit être enregistrée au service de publication foncière. Elle est moins onéreuse qu’une hypothèque car elle est exonérée des taxes de publication foncière. Le coût de l’IPPD ou Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers renferme donc les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière, le droit d'enregistrement et la TVA.

Contrairement à une hypothèque qui devient valide dès son enregistrement au service de publicité foncière, la garantie de l’IPPD ne prend effet que lorsque l’acte de vente est signé. Comme annoncé précédemment, il ne peut garantir que les crédits servant à financer un projet immobilier bâti ou achevé. Si l’emprunteur rembourse ses dettes par anticipation, les deux parties procèdent à une mainlevée comme dans le cas d’une hypothèque ; si l’emprunteur décide de payer normalement ses mensualités jusqu’à la dernière échéance, l'IPPD reste valide pendant les 2 ans qui suivent le dernier remboursement.

Garantie de prêt : le cautionnement

La garantie sous cautionnement est une garantie de prêt qui engage une tierce personne (physique ou morale) pour assurer le remboursement intégrale ou partiel de la somme prêtée dans le cadre d’un prêt. Ce type de garantie permet à la banque prêteuse de se prémunir des éventuels risques d'insolvabilité du client emprunteur. La caution est généralement réclamée pour garantir un crédit immobilier.

Qui se porte garant dans un crédit immobilier sous caution ?

Le cautionnement est un contrat à trois qui engage le garant, l’emprunteur et la banque prêteuse. Pour bénéficier d’un prêt immobilier garantie sous caution, l’emprunteur peut faire appel à trois types de garant :

  • Une personne physique : un proche, un membre de sa famille, un ami ayant les moyens nécessaires qui se porte volontaire pour aider l’emprunteur dans la concrétisation de son projet. Ici on parle de cautionnement solidaire.
  • Un établissement spécialisé dans le cautionnement : un cautionnement mutuel car l’organisme comporte plusieurs membres qui contribuent à constituer un fonds commun. Ce fond sera utilisé pour rembourser le créancier en cas de défaillance de l’emprunteur. Dans la plupart des cas, les organismes de cautionnement sont partenaires de la banque. C’est la banque elle-même qui met en relation l’emprunteur et l’organisme de cautionnement.
  • Une mutuelle : une option qui peut être envisageable.