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Le rachat de crédit est connu pour soulager le détenteur de prêts des mensualités élevées à payer. Cette opération bancaire s’avère être plus avantageuse quand il s’agit d’un crédit immobilier, car ce dernier, en bénéficiant d’un taux d’intérêt plus bas peut faire baisser le coût total du prêt. Cependant, il faut vérifier minutieusement les conditions de souscription et les termes de ce nouveau contrat pour en tirer des profits qui seront intéressants pour l’emprunteur.

Associer un prêt annexe avec le rachat de crédit immobilier

Le rachat de crédit immobilier s’avère être intéressant pour l’emprunteur, dès qu’il peut également ajouter au regroupement de ces différents prêts en cours une nouvelle demande de crédit pour financer des projets. Le prêt annexe est accordé pour des fins personnels (crédit à la consommation affecté et non affecté), pour un nouveau projet immobilier, ou encore le paiement d’autres créances telles que des factures impayées. Cette procédure est limitée par le taux d’endettement maximum de 35% pour garantir la sécurité financière du demandeur de crédit avec un taux plus faible, une mensualité plus basse, et une durée de remboursement plus longue.

La meilleure occasion pour effectuer un rachat de crédit immobilier

Une personne endettée avec plusieurs crédits à son actif se demande souvent à quel moment elle pourrait effectuer un regroupement de ses prêts immobiliers. L’occasion idéale pour le réaliser est dans le premier tiers du prêt immobilier en cours. Dans le cas échéant, il faut recourir à un rachat de crédit par un établissement financier. Il faut savoir qu’il y a un montant minimum de 70 000 euros de capital restant dû sur les crédits immobiliers pour pouvoir être rentable. Il faut effectuer des simulations et des comparaisons de plusieurs offres afin de déterminer le meilleur taux (basé sur le TAEG) pour le rachat de crédit. Il faut donc suivre l’évolution des taux de crédit immobilier et profiter des occasions de baisse de ce dernier. Il faut une différence de 0,7 point minimum pour ainsi couvrir les frais IRA rattachés au rachat de crédit, ainsi que les nouveaux frais de garantie et du courtier.

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Possibilité de négocier avec les éléments du TAEG

Le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global est le principal paramètre déterminant du coût global d’un emprunt. Il englobe quelques frais liés au regroupement de prêts en plus des intérêts de la banque. Le TAEG est donc l'élément de comparaison entre les différentes offres existantes et varie d’un établissement à l’autre. Pour tirer un avantage financier avec le rachat de crédit immobilier, il est envisageable de négocier avec les composants de ce taux, sachant qu’il doit toujours rester inférieur au taux d’usure fixé par la Banque de France.

Le taux d’intérêt de la banque

Le taux du crédit est le gain de la banque en tant qu’entreprise et varie en fonction du marché. Il est important de se renseigner sur l’évolution du taux d’intérêt du crédit immobilier, en consultant des sites internet spécialisés avec des simulateurs de rachat de crédit comme Responis. Généralement, cette négociation dépend également des points suivants : le profil de l’emprunteur, le type de taux d’intérêt (variable ou fixe), et de la durée du prêt immobilier.

Le frais de dossier

Le frais de dossier est la rémunération de la banque contre le temps passé à étudier la demande de rachat de crédit immobilier. Il ne représente qu’une faible fraction du coût total du rachat et n’est à payer qu’au moment de la signature du contrat. Il n'y a aucune loi qui limite le montant de ces frais.

L’assurance emprunteur

C’est une garantie de la prise en charge partielle ou totale des échéances de remboursement du capital restant dû d’un prêt quand certains événements surviennent (décès, perte d’emploi, incapacité temporaire à travailler, invalidité permanente). Certains établissements de crédit imposent la souscription à l’assurance emprunteur.

Les frais de garanties

Le niveau de garantie exigé par les banques fluctue en fonction du montant et du nombre de prêts immobiliers à regrouper. La garantie hypothécaire est uniquement réservée aux propriétaires. La caution est également une forme de garantie pour l’octroi d’un rachat de crédit. Elle peut être solidaire lorsqu’il s’agit d’une personne physique, ou un cautionnement mutuel quand le garant est une personne morale.

Trouver une entente sur les autres frais appliqués au rachat de crédit immobilier

Les principaux frais composants le rachat de crédit immobilier.

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Les modalités des indemnités de remboursement anticipé ou IRA peuvent être négociées en amont du premier crédit. Cette somme représente au maximum 3% du capital restant dû avant le rachat ou 6 mois d’intérêts au taux moyen du capital remboursé. C’est pourquoi, il faut négocier en amont pour éviter de payer en cas de remboursement anticipé.

Les frais de notaire

Le passage obligatoire devant un notaire concerne principalement le rachat de crédit immobilier avec garantie hypothécaire.

Les frais de courtage

Passer par le service d’un courtier pour effectuer un regroupement de prêts immobiliers est toujours récompensé par les gains que le courtier réalise en négociant chaque frais lié à l’opération de rachat de crédit. La rémunération du courtier est déjà comptabilisée dans les calculs du coût total de l’emprunt.