Rendez liquide votre patrimoine
 
Obtenez rapidement une trésorerie
 
Image

Un viager permet à une personne de vendre son bien immobilier en échange d’une somme versée à la signature du contrat de viager, que l’on appelle bouquet et le versement d’une rente qui correspond à des mensualités. L’acheteur (appelé le débirentier) doit s’acquitter de la rente convenue jusqu’au décès du vendeur (appelé le crédirentier). Comment peut-on financer le bouquet et financer un viager ? Responis vous apporte des pistes de financement pour l’acquisition d’un viager.

Obtenir un prêt immobilier pour payer un viager

Une vente en viager est une vente d’un bien immobilier. Il devrait donc être possible de recourir à un prêt immobilier pour devenir propriétaire à la suite d’une vente en viager.

Néanmoins, le prêteur afin d’être rassuré quant au remboursement du montant qui serait accordé, peut exiger des garanties. Ainsi, dans le cadre d’un financement de l’achat du bien en viager, le prêteur demandera à l’emprunteur d’apporter des garanties dont les plus fréquentes sont :

  • La souscription à une assurance emprunteur qui permettra de prendre en charge le remboursement du prêt immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur du fait d’un sinistre prévu au contrat d’assurance.
  • La prise d’une hypothèque pour garantir le prêt immobilier. En cas de non-remboursement, le prêteur pourra faire saisir le bien hypothéqué, le faire vendre aux enchères et ainsi être remboursé du montant prêté.

Dans le cas du viager, c’est le vendeur (le crédirentier) qui bénéficie d’un droit d’hypothèque de 1er rang. En cas de non-paiement du bouquet et des rentes, une possibilité pour le crédirentier de recevoir les sommes dues, c’est-à-dire celles qui doivent l’être et celles impayées le cas échéant, serait alors de procéder à la saisie et à la vente aux enchères du bien mis en vente en viager.

L’inconvénient pour un viager occupé, et que le crédirentier procéderait à la saisie du bien qu’il occupe. Pour un viager libre, cette mise en pratique de la procédure hypothécaire est possible.

L’établissement prêteur qui accorderait un prêt immobilier à l’acquéreur du viager, ne peut bénéficier que d’un droit d’hypothèque de 2eme rang. En cas de non-remboursement du prêt immobilier, le prêteur ne pourrait déclencher l’hypothèque. C’est une raison suffisante pour un établissement prêteur de refuser d’accorder un prêt immobilier lorsque la somme débloquée est destinée à financer l’acquisition d’un viager.

L’emprunteur afin d’obtenir un prêt immobilier pour financer l’achat en viager devra envisager d’apporter d’autres garanties, comme un gage, un nantissement sur une assurance vie, une caution.

Une possibilité de financement par un prêt immobilier pour une acquisition en viager est la prise d’une hypothèque sur un bien immobilier dont l’emprunteur serait déjà propriétaire. Dans ce dernier cas, l’emprunteur pourrait recourir à un prêt hypothécaire.

Financer un viager avec un prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire permet à un emprunteur d’obtenir un financement d’un montant correspondant à une part de la valeur expertisée d’un bien immobilier appartenant à l’emprunteur, autre que le bien en viager qui achète.

Ainsi, il sera possible d’obtenir un prêt d’un montant correspondant jusqu’à 60% du bien immobilier apporté en hypothèque par l’emprunteur. Par exemple, si la valeur résultante de l’expertise du bien est estimée à 300 000 euros, l’établissement prêteur pourra accorder un prêt jusqu’à 180 000 euros. Ce prêt sera garanti par la prise d’hypothèque sur le bien immobilier de l’emprunteur.

Celui-ci pourra alors obtenir une trésorerie pour payer le bouquet ainsi que les rentes futures du viager.

Responis a établi des partenariats avec des établissements financiers spécialisés dans le prêt hypothécaire. En nous contactant, un conseiller dédié pourra écouter votre demande, la comprendre et vous proposer un financement pour financer votre projet d’acheter un viager.

Obtenir un prêt personnel pour payer le bouquet d’un viager

Lors d’une vente en viager, le bouquet n’est pas obligatoire. Lorsque le vendeur décide que l’acheteur devra s’acquitter d’un bouquet, le montant de ce bouquet sera défini par rapport à la valeur du bien. Son montant correspond généralement à 30% de la valeur totale du bien.

Bon à savoir : le montant du bouquet peut être négocié entre le vendeur et l’acheteur

Ainsi par exemple, pour un bien immobilier dont un prix de vente immobilière serait estimé à 100 000 euros. Le bouquet serait donc évalué à 30 000 euros. Les rentes mensuelles seront à verser pendant toute la durée de vie du vendeur. Leur montant est défini selon différents critères dont notamment : la valeur foncière du bien, l’âge du vendeur, l’état du viager, libre ou occupé, si un bouquet est prévu ou non.

Afin de payer le bouquet, l’acheteur peut faire appel à une épargne personnelle, mais aussi pourquoi pas financer ce bouquet en ayant recours à un prêt personnel, qui est pour rappel un crédit à la consommation, dont le montant peut donc être de 75000 euros au maximum. En effet, si la situation financière de l’emprunteur le permet, c’est à dire s’il présente un profil emprunteur sérieux, une capacité d’emprunt acceptable, et un taux d’endettement sous les 33% après opération, alors il est éligible à demander un prêt personnel. L’emprunteur n’a pas à apporter de justificatifs sur l’utilisation qui sera faite du montant prêté, il peut donc utiliser cette trésorerie pour payer le bouquet du viager. Il devra par la suite payer les rentes à venir.

Utiliser un rachat de crédit pour payer le bouquet d’un viager

Un emprunteur qui aurait plusieurs crédits en cours peut envisager de les regrouper en un seul et réaliser ainsi un rachat de ses crédits par un nouvel établissement de prêt.

Cette opération de regroupement de ses crédits lui permettrait de clôturer ses crédits en cours par un remboursement anticipé et d’obtenir un nouveau crédit, dont le montant serait constitué des capitaux restants dus issus des crédits rachetés. Ce rachat de crédit permet alors d’obtenir un nouveau crédit unique d’une durée de remboursement allongée, avec un nouveau taux, et permet de profiter d’une mensualité de remboursement moins élevée. 

En réalisant une demande de rachat de crédit, l’emprunteur qui souhaite investir dans un viager, peut à cette occasion demander à ajouter au montant des crédits rachetés, une trésorerie supplémentaire. Le montant global, capitaux rachetés et trésorerie, sera le montant accordé en prêt et sera donc à rembourser selon l’échéancier des mensualités qui sera convenu.

Comme pour l’obtention d’un crédit à la consommation ou d’un prêt immobilier, le profil de l’emprunteur, sa situation financière, sa capacité d’emprunt ainsi que son taux d’endettement seront examinés par l’établissement de crédit. Selon le montant du rachat de crédit, le prêteur peut souhaiter obtenir des garanties de la part de l’emprunteur, telle la souscription à une assurance emprunteur, ou l’apport d’un gage, d’un nantissement, un cautionnement ou même une prise d’hypothèque. Dans ce dernier cas, le bien objet du viager ne pourra être celui servant pour garantir le rachat de crédit hypothécaire, l’emprunteur devra apporter en garantie hypothécaire un autre bien immobilier dont il est propriétaire, cela afin que le prêteur soit bénéficiaire d’un droit d’hypothèque de 1er rang.

Responis tient à vous rappeler qu’il ne faut pas oublier qu’un viager doit être considéré comme un investissement immobilier. Qu’il soit libre ou occupé, le montage financier pour le financer doit être pensé. Un viager libre pourra en effet être mis en location, les revenus locatifs pourront ainsi contribuer à rembourser le prêt qui aurait été contracté. Un viager occupé ne permet pas cela, l’acheteur doit donc bien estimer sa capacité d’emprunt pour assurer le remboursement d’un prêt ainsi que le versement des rentes au crédirentier.

TPL_BACKTOTOP