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Le taux d’usure est un dispositif qui vise à protéger les emprunteurs des taux abusifs. Mais avec la baisse des taux, certains dossiers de crédits immobiliers sont bloqués par le plafond de l’usure.

Les taux d’usure en septembre 2020

Etabli tous les trimestres par la Banque de France, le taux d’usure est une condition à respecter lors d’une offre de crédit immobilier. L’objectif du taux d’usure est de protéger les détenteurs d’emprunts de tout taux excessif.  Le conseiller bancaire veille donc à ce que le taux de l’opération de financement soit en accord avec les taux d’usure en vigueur. Pour ce faire, c’est le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui est pris en compte car il englobe tous les frais relatifs à l’opération (assurance comprise).

Pour calculer l’usure légale, la banque « centrale » tricolore dresse la moyenne des taux pratiqués pour les emprunts du trimestre précédent. Ce taux moyen est ensuite augmenté d’un tiers. La Banque de France établit ainsi un taux d’usure pour chaque catégorie de crédit (immo ou conso), les durées mais aussi les montants empruntés.

Avec la baisse des taux, il n’est donc pas surprenant de voir les taux d’usure reculer également. Ainsi, en septembre 2020, l’usure légale est de 2,39% pour les prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans, de 2,40% pour des crédits compris entre 10 et 20 ans et de 2,57% pour des emprunts dont la durée est supérieure à 20 ans.

Toutefois, si les taux d’usure légaux protègent les emprunteurs, leur forte baisse limite également le champ d’action des emprunteurs. En effet, pour les profils emprunteurs standard, le TAEG proposé peut dépasser le plafond légal. Dans ce cas, les demandeurs ne pourront avoir accès au crédit. Il y a donc un revers de la médaille puisque les taux d’usure bas excluent certains profils.

Les solutions pour ne pas dépasser le taux d’usure

Pour éviter qu’une demande de crédit immobilier soit refusée, il existe des solutions pour que le TAEG respecte le taux d’usure. Il faudra alors ne pas hésiter à négocier tous les points avec le banquier, à commencer par les frais (adhésion, dossier). Ces frais fixés par la banque sont pris en compte dans le calcul du TAEG, en les négociant voire en les supprimant, il est possible de passer sous l’usure en vigueur.

D’autre part, un emprunteur peut espérer réduire le taux de son crédit en faisant un effort supplémentaire sur son apport personnel. S’il a la possibilité d’apporter des fonds en plus, le banquier pourra se montrer enclin à réviser le taux du financement.

Enfin, il faut négocier le contrat d’assurance emprunteur. Cette couverture représente jusqu’à 30% du coût total de l’emprunt. Pour réduire le coût de l’assurance de prêt (donc son taux), il faut réaliser une délégation du contrat. Cela permet de s’orienter vers des offres individuelles auprès d’une compagnie alternative. En évitant les garanties superflues, l’emprunteur peut envisager de réduire le coût de sa couverture. De plus, cela ne signifie pas qu’il sera moins bien couvert car les offres personnalisées peuvent inclure des garanties qui ne sont pas proposées initialement dans l’offre d’assurance de la banque.

En négociant ces différents points, les emprunteurs à la limite du taux d’usure pourront espérer faire pencher la balance en leur faveur. A défaut, il leur faudra repenser leur projet ou le reporter.