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Avec les taux bas, l’euphorie pour le prêt immobilier devrait se poursuivre. Mais en cette fin d’année, les banques se montrent plus exigeantes, au risque d’exclure les petits budgets.

Une fin d’année au ralenti pour le crédit immobilier

Depuis début 2018, la diversité des profils éligibles au financement immobilier s’était considérablement élargie. Grâce à cette ouverture et aux taux bas, les projets immobiliers des ménages aux ressources modestes pouvaient s’enclencher, notamment parce que les banques ont accepté d’augmenter la durée des crédits pour faire correspondre les mensualités à ces budgets plus faibles. De même, des établissements étaient disposés à financer des prêts immobiliers sans apport, une méthode qui est parfois surnommée le crédit immo à 110%.

Mais les banques sont-elles en passe de ralentir la cadence de leur production d’encours immobiliers ? C’est ce qui est en train de se produire d’après certains professionnels qui estiment que l’atteinte de leurs objectifs annuels fait basculer leurs conditions d’ouverture au crédit immobilier. Pour ne rien arranger, il y a quelques mois, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) avait mis en garde les grands groupes bancaire sur le niveau d’endettement des ménages, sujet trop élevé. En outre, avec les taux records, l’autorité rattachée à Bercy estime que la rentabilité dégagée sur les financements est insuffisante, ce qui doit pousser les conseillers à être plus sélectifs sur leurs clients financés afin de mieux maitriser les risques.

La fin du prêt immobilier sans apport pour les ménages modestes ?

C’est pour ces raisons que les prêteurs pourraient prendre une position plus contraignante sur les conditions demandées pour octroyer les fonds d’une transaction. Il devrait être plus difficile de négocier un prêt immobilier sans apport, d’ici à la fin d’année, puisque les banques souhaitent que les emprunteurs avec leurs fonds propres les frais qui découlent d’une transaction. Pas une mince affaire pour les petits budgets et surtout pour les plus jeunes.

D’autant que dans les grandes villes, le niveau de tension entre l’offre et la demande provoque de profonds écarts de prix. À Paris, où le prix du mètre carré moyen a dépassé les 10 000 €, l’obligation d’un apport personnel peut contrecarrer les rêves d’un achat immobilier. Concrètement, les professionnels de l’intermédiation ont estimé qu’il fallait, en moyenne, 21 mois de revenus pour qu’un Parisien puisse prendre à sa charge un apport personnel.

Pour les primo-accédants, qui sont des clients à fort potentiel, les banques peuvent toutefois faire des efforts et soutenir leur projet même sans la totalité d’un apport personnel, évalué entre 8 et 10% du prix d’une transaction. Généralement, ces ménages sont jeunes et n’ont pas disposé du temps suffisant pour épargner de grosses sommes. Avec cette cible prometteuse, les prêteurs vont plutôt analyser la bonne gestion des comptes et porter un point d’attention sur l’absence, ou le peu, d’irrégularités sur le compte.

Le crédit immobilier sans apport redeviendra-t-il une réalité en 2020 ? Avec la remise à zéro de leurs compteurs de performance, les banques vont peut-être assouplir de nouveau leurs conditions pour financer de la pierre. Nul doute que les réponses seront apportées dans les prochains mois.