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Retour sur tous les facteurs qui jouent un rôle élémentaire dans le calcul d’un taux d’intérêt et du Taux annuel effectif global (TAEG).

Comment est calculé un taux d’intérêt nominal dans un crédit immobilier ?

Un emprunt bancaire suppose une rémunération au prêteur pour le capital prêté à un emprunteur. En plus du capital, la personne qui s’engage à rembourser le financement est en effet redevable d’une somme additionnelle qui compose les intérêts bancaires. Le montant dû est calculé en fonction du taux d’intérêt nominal inscrit dans une offre de crédit.

Pour calculer ce taux, l’établissement bancaire a recours à un barème qu’il définit et qu’il va mettre à jour sur une période donnée. La politique de la Banque centrale Européenne est à considérer puisqu’elle est en partie le moteur des taux de crédit immobilier. Actuellement, les banques sont encouragées à accompagner les projets des ménages avec une taxation sur les dépôts de leurs excédents. Aussi, les taux du marché interbancaire, qui les aident à obtenir des liquidités en échange d’un taux d’intérêt, sont particulièrement attractifs.

Parmi les autres indicateurs les plus influents sur le calcul d’un taux d’un prêt à l’habitat, il faut se pencher du côté du profil emprunteur : les revenus du foyer, les professions exercées, la présence d’un patrimoine financier, qui apporte des garanties complémentaires, la qualité de la gestion des comptes et bien d’autres critères qui sont propres à la politique de chaque établissement. Ensuite, le taux sera plus ou moins élevé suivant les modalités du crédit. Plus la durée du financement se prolonge et plus le taux a tendance à augmenter.

La concurrence est également un facteur important dans le calcul du taux d’intérêt puisque les différents acteurs cherchent à conquérir et à fidéliser leurs clients avec le prêt immobilier. Pour entrer en relation avec de nouveaux prospects, les banques doivent présenter des offres commerciales suffisamment attrayantes avec des taux compétitifs. En l’espèce, plus le profil est de qualité, plus la proposition commerciale est généralement intéressante pour parvenir à capter le client. Les taux les plus faibles sont donc réservés aux clients avec une bonne situation financière qui réduit le risque de défaillance durant la phase de remboursement. Les banques vont privilégier cette cible avec un taux préférentiel.

Qu’est-ce que le TAEG dans une offre de prêt immobilier ?

Une fois le taux d’intérêt nominal connu, un emprunteur ne détient toutefois pas toutes les informations sur le coût global du financement. Le calcul qui convient pour en déduire est formalisé par le TAEG qui additionne le taux nominal avec les dépenses supplémentaires en plus du capital emprunté. Au taux nominal, il faut ainsi ajouter le coût de l’assurance de prêt, mesuré par le taux d’assurance, exigée par tous les établissements bancaires, bien que facultative. Elle intervient pour garantir le remboursement du crédit en cas de décès ou d’invalidité durant la vie du contrat.

Enfin, le calcul du TAEG est complété par l’intégration des frais complémentaires qui sont facturés par la banque et, éventuellement le professionnel en intermédiation bancaire et l’agence immobilière. A ce titre, ils peuvent prendre la forme de frais de dossier, de frais de courtage ou de frais d’agence qui sont payés par l’emprunteur sur toute la durée de son financement. A noter qu’un TAEG ne peut pas dépasser les limite imposées par les taux d’usure actualisés tous les trimestres par la Banque de France.