Les pièges à éviter sur la Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA)

L’achat d’un appartement ou d’une maison en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) signifie acheter son bien immobilier sur plans. Il faut se renseigner correctement avant toute acquisition et comprendre le Code de Construction et de l’Habitation. La construction du futur logement n’a pas commencé ou est en cours. Cette acquisition particulière est réglementée par le Code de la Construction et de l’Habitation.

 Trois étapes sont requises lors de l’acquisition du bien :

• La signature du contrat de réservation
• La signature du contrat de vente définitif
• La livraison du bien

La signature du contrat de réservation

En général, l’acquéreur en VEFA choisit son bien à partir d’une maquette, physique ou numérique, et de plans. Une promesse de vente est ensuite signée. En immobilier neuf, cette promesse s'appelle le « contrat de réservation » ou « contrat préliminaire de vente ». Concrètement, pour un appartement en résidence, le conseiller immobilier qui accompagne les futurs propriétaires doit à cette étape leur présenter :

• Un plan de masse de la résidence, représentant le futur immeuble vu du dessus dans son environnement proche
• Un plan de l'étage
• Un plan 3D de l’appartement pour leur permettre de se projeter (Facultatif)
• Un plan des parkings
• Un diagnostic ERNT (État des Risques Naturels miniers et Technologiques)
• La notice descriptive, aussi appelée « notice notaire », reprenant toutes les informations du logement (surface habitable, nombre de pièces, dépendances, description des éléments collectifs et de leurs conditions d’utilisation, etc.)

Par la suite, la signature du contrat de réservation se fait en plusieurs exemplaires. Le document reprend ainsi : le descriptif précis du logement, les délais de travaux, les éventuelles modifications de plans ou de prestations à la demande de l’acheteur, facturées sous réserve d’acceptation du promoteur, l’échéancier et les conditions d’achat. Pour définitivement valider sa réservation, l’acquéreur doit procéder à un dépôt de garantie. Le montant varie en fonction de la date prévisible de la signature de l'acte définitif : 5% du prix de vente pour un délai inférieur à un an, 2% si le délai est compris entre un et deux ans, et aucun dépôt de garantie au-delà de deux ans. Cette garantie a une réglementation très stricte. Le dépôt est déposé sur un compte séquestre chez le notaire par virement. Le promoteur le reçoit seulement quand l’acte de vente est signé. Suite à la signature du contrat de réservation, l'acquéreur a dix jours pour se rétracter. S’il change d’avis, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur. Ce dernier se chargera d'annuler la vente et de demander au notaire la restitution du dépôt de garantie.

La signature du contrat de vente définitif 

Si le futur propriétaire acquiert son bien sous réserve d’obtenir un crédit, il a en général un à deux mois pour présenter son offre de prêt au promoteur pour confirmer l’achat. Dès que le programme est actable, le promoteur fait une demande au notaire pour proposer au client une date de signature de l'acte de vente définitif. Le document doit comprendre des mentions obligatoires :

• La description précise et définitive du lot
• Le prix et les modalités de paiement
• Le nom de l’organisme garantissant l’achèvement des travaux
• Le délai de livraison

Pour se protéger du risque potentiel de défaillance du maître d'ouvrage avant l’achèvement complet de l'immeuble, la loi oblige le promoteur à fournir à l’acquéreur l’une des garanties suivantes : une garantie d’achèvement du bâtiment, fournie par un établissement bancaire ou d’assurance (la GFA, Garantie Financière d'Achèvement), ou une garantie de remboursement des sommes déjà versées.

La livraison du logement

Lorsque les travaux sont terminés, le promoteur fixe une date de livraison du logement pour l'acquéreur. Le promoteur remet alors les clés au nouveau propriétaire en faisant un état complet des lieux ensemble. Le propriétaire peut alors émettre des réserves à propos d’éventuels défauts apparents. Le promoteur s’engage à « lever les réserves », c’est-à-dire à les résoudre, dans les mois qui suivent la livraison. L’acquéreur a ensuite un mois pour déclarer de nouveaux défauts qui pourraient apparaître une fois le bien livré. Des pré-visites sont également réalisées par certains promoteurs pour anticiper ces éventuelles réserves. Dans ce cas, l’acquéreur visite son logement avant qu'il ne soit achevé, et relève les éventuels défauts qui seront alors corrigés avant la livraison définitive. Outre la garantie d’achèvement due par le promoteur protégeant contre une éventuelle défaillance, l'acquéreur est aussi protégé par trois autres garanties :

• La garantie de parfait achèvement, qui protège pendant un an contre les défauts ne relevant pas de l’usure normale du logement
• La garantie biennale, qui assure pour une durée de 2 ans la réparation ou le remplacement des éléments dissociables de la construction (radiateurs, volets roulants, robinetterie, etc.)
• La garantie décennale, qui couvre sur une durée de 10 ans les dommages de la structure de construction.